ZAVI11
FIIEvitarZAVIT REAL ESTATE FUND - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA
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Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 35.458,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✓Score composto de 68/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 49,5% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin, Joel Greenblatt
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 29,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,71)
- ✓Rendimento de 12,7% em 12 meses
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Baixa liquidez: R$ 35.458,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua Santa Luzia, 579, Vila Santa Luzia, Taboão da Serra - SP, CEP 06754-005,Rua Tabapuã, 41, Itaim Bibi, São Paulo - SP, CEP 04533-010,Rodovia ES-010, n 3.917 - Jardim Limoeiro - Serra-ES, CEP 29163-370,Av. Moita Bonita, nº 266, Guarulhos - SP, CEP 07270-395,Avenida Fernão Dias, nº 2003, Lagoa da Prata - MG, CEP 35591-378,Avenida Andrômeda, 1669, Jardim Satélite, São José dos Campos - SP, CEP 12230-000,Rodovia Contorno Norte, nº 305, Colombo-PR, CEP 83402-335, Rua Attílio Bilibio, nº 685, Nova Bassano - RS, CEP 95340-000,Avenida Andrômeda, 1679, Jardim Satélite, São José dos Campos - SP, CE: 12230-000
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 13,56Margem+41%68
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,71 (VP/cota R$ 13,56)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,71, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 35.458,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 15,24Margem+58%92
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 12,7%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 12,7% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 12,7% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)100
- ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 12,8%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 12,8% sustenta o DY de 12,7%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 15,7%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado0
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 112.991.000,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 35.458,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.