XPML11
FIIEvitarXP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII
Shoppings
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Vacância de 91,8% no portfólio: parcela relevante dos imóveis não gera receita
- ✓Score composto de 65/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 12,1% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Rendimento de 9,5% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
- ⚠Vacância de 91,8% no portfólio
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Avenida Nove De Julho, 33333, Sem Complemento, Anhangabaú, Jundiaí/SP, Brasil, 13208-056,Avenida Vicente De Carvalho, 909, Sem Complemento, Vila Da Penha, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 21210-623,Avenida Maracana, 987, Sem Complemento, Tijuca, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 20511-000,Avenida Sete De Setembro, 2775, Sem Complemento, Rebouças, Curitiba/PR, Brasil, 80230-010,Alameda Euvaldo Luz, 92, Sem Complemento, Horto Bela Vista, Salvador/BA, Brasil, 41098-020,Av Sen Salgado Filho 2234 Natal. RN, 59064-900,Rodovia Castelo Branco, 0, Sem Complemento, Dona Catarina, Sao Roque/SP, Brasil, 18132-900,Praca Leonor Kaupa, 100, Sem Complemento, Bosque Da Saude, Sao Paulo/SP, Brasil, 04151-100,Avenida Magalhaes De Castro 12000, 12000, Sem Complemento, Cidade Jardim, Sao Paulo/SP, Brasil, 05676-900,Avenida Praia De Belas, 1181 Loja 123c, 1181, Sem Complemento, Praia De Belas, Porto Alegre/RS, Brasil, 90110-970,Rodovia Washington Luiz, 2895, Sem Complemento, Parque Duque, Duque De Caxias/RJ, Brasil, 25085-008,Avenida Coronel Teixeira, 5705, Sem Complemento, Ponta Negra, Manaus/AM, Brasil, 69037-000,Avenida Paulista, 1230, Sem Complemento, Bela Vista, Sao Paulo/SP, Brasil, 01310-000,Avenida Tancredo Neves, 148 Shopping Da Bahia Loja 8w, 148, Sem Complemento, Caminho Das Árvores, Salvador/BA, Brasil, 41820-975
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 109,89Margem+5%81
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,95 (VP/cota R$ 109,89)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,95, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 14.624.900,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 124,24Margem+19%64
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 9,5%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 9,5% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 9,5% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,8%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,8% abaixo do DY de 9,5%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 9,4%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado75
- ✗Vacância abaixo de 10%Vacância média = 91,8%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)14 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 6.713.760.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 14.624.900,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.