XPLG11

FIIObservar — não comprar agora

XP LOG FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA - FII

Logística

Score geral

R$ 91,00

-R$ 0,11 -0,12%

Cotação · —

Veredito de compra

Observar — não comprar agora

Confiança altaScore 64/100Margem 18%

NÃO está boa para comprar hoje: score de 64 contra os 65 exigidos. O ativo não tem defeito grave — está caro ou mediano para os critérios usados.

A favor

✓Score composto de 64/100 nas metodologias aplicáveis
✓Cotado 18,3% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Critérios consolidados de mercado

Confira você mesmo antes de comprar

→Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

✓Cotado 13,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,87)
✓Rendimento de 9,7% em 12 meses

Riscos que o desconto pode estar precificando

⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP

0,87

Dividend yield

9,7%

FFO Yield

6,9%

Cap rate

6,7%

Vacância média

9,3%

Qtd. de imóveis

Valor de mercado

R$ 4,7 bi

Liquidez diária

R$ 9,4 mi

VP por cota

R$ 105,25

Rendimento/cota (12m)

R$ 7,03

FFO por cota

R$ 6,30

Preço do m²

R$ 3.724

Aluguel por m²

R$ 249

Gestão

Ativa

Últ. informe

31/03/2026

Mín. 52 semanas

R$ 86,51

Máx. 52 semanas

R$ 99,09

Endereço principal: Rua Lennie Queiroz, 333 - Cachoeirinha - RS,km 26 + 175,35m e o km 25 + 759,35m da Rodovia Anhanguera,Estrada M. Luiz Lopes Neto,Estrada Tenente Marques, 1818 - Santana de Parnaiba - SP,Estrada M. Vargem João Pinto,Estrada Luiz Lopes Neto, 728,Av. SN 1, 280 - Parque Duque. Rio de Janeiro - RJ,Rua Maria Loprete, 120,Rod. dos Bandeirantes, km 34 - Cajamar, SP,Rod. Jornalista F. A. Proença, Km 09,Estrada Miguel Pereira nº 34, Bairro São Miguel, CEP: 23.890-000,Av. Francisco Xavier, 62,Estrada Municipal do Mandu, 2550 - Itapeva - MG,Rod. dos Bandeirantes, km 34 - Cajamar, SP,Rua Joao de Padula, 245 - Americana - SP,Rod. dos Bandeirantes, km 34 - Cajamar, SP,Rod. P. Tancredo Neves, Km 45,Avenida OL-1 -Duque de Caxias, RJ,Avenida Comendador Leopoldo Dedini, nº 2.260 - Piracicaba, SP,Rodovia RS118, km 11, Gravataí - RS,Rod. SP 101, Km 9,5,Avenida Osvaldo José do Amaral, SN - Areias São José - SC,Via Jose Luiz Galvão, 1905 - Ribeirão Preto - SP,Avenida Osvaldo José do Amaral, SN - Areias São José - SC

Avaliação detalhada por metodologia

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Desconto sobre o patrimônio

Benjamin Graham (adaptado)

Preço justo

R$ 104,72

Margem

+15%

✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,87 (VP/cota R$ 104,72)
✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,87, desconto dentro do razoável
✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 9.398.960,00

Premissas e limitações

• Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
• Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.

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Preço Teto por rendimento

Décio Bazin (adaptado)

Preço justo

R$ 110,81

Margem

+22%

✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 9,7%
✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 9,7% contra 10,0% de referência
✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 9,7% é plausível como renda recorrente

Premissas e limitações

• Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
• ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.

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Rentabilidade operacional (FFO)

Joel Greenblatt (adaptado)

✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 6,9%
✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 6,9% abaixo do DY de 9,7%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 6,7%

Premissas e limitações

• FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
• Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.

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Qualidade do portfólio

Critérios consolidados de mercado

100

✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 9,3%
✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)24 imóveis no portfólio
✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 4.682.150.000,00
✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 9.398.960,00

Premissas e limitações

• Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
• LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.