VRTM11
FIIEvitarFATOR VERITÀ MULTIESTRATÉGIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Multicategoria
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 149.777,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✓Score composto de 70/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 62,7% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 30,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,70)
- ✓Rendimento de 14,6% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
- ⚠Baixa liquidez: R$ 149.777,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua Alberto Neder 424 - Campo Grande,Rua Via Projetada 2, 111 - Rio de Janeiro,Rua Otto lehmann, SN - Balneário Piçarras - SC, 88380-000,R. Paranaíba, 581 - St. Planalto, Jataí - GO, 75805-045,Av. Osvaldo Reis, 3334 - Praia Brava - Itajaí,Rua Salvador Balbino de Matos, 280 - Vila Itaim - SP,Rua Joaquim Caetano, 875, Lotes 05/08 - Qd 61-A - Jataí - GO,Av. Boa Vista B, 140 - Boa Vista - Sorocaba - SP,Rua Paulistânia, 80 - Vila Madalena, São Paulo - SP, 05440-000,R. Manuel de Paiva, 129 - Vila Mariana, São Paulo - SP, 04106-020,R. Tumiaru, 120 - Vila Mariana, São Paulo - SP, 04008-050,Rua Carlos Porto Carreiro, n° 61, bairro de Boa Vista Recife / PE.,Avenida General San Martin, nº 132, bairro de Ponta da Praia Santos / SP.,R. Prof. Aprígio Gonzaga, N° 675 - Vila da Saúde, São Paulo - SP,R. Nove de Julho, 1400 - Jardim Santa Helena, Suzano - SP, 08674-230,R. Kara, 140 - Jardim do Mar, São Bernardo do Campo - SP, 09750-300,R. Lisboa, 142 - Pinheiros, São Paulo - SP, 05413-000,Rua Helios Seelinger, 155 - Barra da Tijuca - RJ,R. Oito, Qd: 10, Lts. 184 a 190,CEP 75.907-274, Parque Solar do Agreste "A" Rio Verde / GO.,Rua São Sebastião, 318, Brooklin São Paulo / SP.,R. Oscar Freire, 1597 -Cerqueira César - São Paulo - SP,Rua Pioneiro Domingos Salgueiro, nº 264 e Avenida Joaquim Moleirinho, nº 2225 Maringá / PR.,Rua Cardeal Arco Verde, nº 137, CEP 05407-000, Pinheiros São Paulo / SP.,Av. Antônio Joaquim Tavares, nº 824, Bairro Centro, Penha, SC, CEP 88.838-000.,Rua Antônio Brochado, nº 1.005, Nova Divinéia Unaí / MG.,Estrada Lula Chaves, 386 - Santana do Parnaíba,Rua Odete Jones Gigo, 380 - Sumaré - SP,R. JOSÉ RUSSI ESQ.C/R.RAFAEL DE CARVALHO N° 11 -SANTO ANTONIO DE POSSE ,Alameda Paulo Roberto Cunha, 113 - Rio Verde - GO,Vila Formosa, Anápolis - GO, 75115-490
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 9,43Margem+43%69
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,70 (VP/cota R$ 9,43)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,70, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 149.777,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 12,04Margem+82%97
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 14,6%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 14,6% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 14,6% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)50
- ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 11,9%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 11,9% abaixo do DY de 14,6%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- –Cap rate compatível com o segmentoCap rate não informado (comum em fundos de papel)
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado50
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 310.010.000,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 149.777,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.