VPSI11

FIIEvitar

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO POLO SHOPPING INDAIATUBA - RESPONSABILIDADE LIMITADA

Shoppings

Score geral

R$ 21,92

—

Fechamento do último pregão

Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 74/100Margem 54%

NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra

✕Liquidez de R$ 0,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota

A favor

✓Score composto de 73/100 nas metodologias aplicáveis
✓Cotado 53,9% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Joel Greenblatt

Confira você mesmo antes de comprar

→Monoativo: todo o resultado depende de um único imóvel e de seu inquilino
→Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

✓Cotado 35,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,65)
✓Rendimento de 12,3% em 12 meses
✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
✓Portfólio sem vacância reportada

Riscos que o desconto pode estar precificando

⚠Baixa liquidez: R$ 0,00 por dia
⚠Monoativo: todo o risco concentrado em um único imóvel

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP

0,65

Dividend yield

12,3%

FFO Yield

13,4%

Cap rate

13,6%

Vacância média

0,0%

Qtd. de imóveis

Valor de mercado

R$ 176,9 mi

Liquidez diária

R$ 0

VP por cota

R$ 33,61

Rendimento/cota (12m)

R$ 2,85

FFO por cota

R$ 2,94

Preço do m²

R$ 5.919

Aluguel por m²

R$ 802

Gestão

Ativa

Últ. informe

31/03/2026

Mín. 52 semanas

R$ 20,00

Máx. 52 semanas

R$ 21,92

Endereço principal: Alameda Filtros Mann, 670, Cidade de Indaiatuba - SP

Avaliação detalhada por metodologia

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Desconto sobre o patrimônio

Benjamin Graham (adaptado)

Preço justo

R$ 33,72

Margem

+54%

✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,65 (VP/cota R$ 33,72)
✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,65, desconto dentro do razoável
✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 0,00

Premissas e limitações

• Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
• Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.

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Preço Teto por rendimento

Décio Bazin (adaptado)

Preço justo

R$ 33,76

Margem

+54%

✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 12,3%
✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 12,3% contra 10,0% de referência
✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 12,3% é plausível como renda recorrente

Premissas e limitações

• Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
• ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.

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Rentabilidade operacional (FFO)

Joel Greenblatt (adaptado)

100

✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 13,4%
✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 13,4% sustenta o DY de 12,3%
✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 13,6%

Premissas e limitações

• FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
• Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.

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Qualidade do portfólio

Critérios consolidados de mercado

✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
✗Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)1 imóveis no portfólio
✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 176.936.000,00
✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 0,00

Premissas e limitações

• Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
• LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.