VILG11
FIIBoa para comprarVINCI LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Logística
Boa para comprar
SIM, está boa para comprar: score 78/100 e desconto de 19,8% sobre o preço justo de consenso.
- ✓Score composto de 78/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 19,8% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 19,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,81)
- ✓Rendimento de 9,3% em 12 meses
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Cidade de Eldorado do Sul, na Av. Industrial Belgraf, n° 765 - RS,Avenida das Quaresmeiras, n. 200, Pouso Alegre - MG,Rodovia Castello Branco, km 57, em São Roque, SP,Rua Kida, 191 - Guarulhos - São Paulo,R. Almerim, 100, Guarulhos - SP,Cidade de Cariacica, n° 10.288, km 290, RD. Governador Mario Covas - ES,Cidade Cachoeirinha, Rio Grande do Sul, RS 118, nº 12760,Rodovia Br 316 - KM 23/24 Bairro Campestre - Benevides/PA,Rodovia Armínio Guilherme, 82 Ipojuca, PE, Rodovia BR-493 (RioMagé), km 3,5, Duque de Caxias - RJ,Est. Vargem do João Pinto, Fazenda Matão Gleba 2, Extrema - MG,CAJAMAR - MATRÍCULA Nº 91.752
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 111,30Margem+23%85
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,81 (VP/cota R$ 111,30)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,81, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 2.433.230,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 104,69Margem+16%63
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 9,3%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 9,3% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 9,3% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)67
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 8,9%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 8,9% sustenta o DY de 9,3%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 14,5%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,5%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)12 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.352.020.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 2.433.230,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.