TRXL11
FIIEvitarBTG PACTUAL LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Multicategoria
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 0,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✓Score composto de 39/100 nas metodologias aplicáveis
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Baixa liquidez: R$ 0,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Estrada Do Capuava, 1000, Sem Complemento, Chacara Ondas Verdes, Cotia/SP, Brasil, 06715-725,Estrada Ferreira Guedes, 784, Sem Complemento, Potuvera, Itapecerica Da Serra/SP, Brasil, 06885-150,Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, Km 80,2, Esquina Com Via Dos Ipes, Bairro Do Jacaré, Cabreuva/SP, Brasil, 13315-000,Avenida Alberto Soares Sampaio, S/n, Sem Complemento, Capuava, Maua/SP, Brasil, 09380-000,Rua Wagner Luis Bevilaqua, 525, Sem Complemento, Parque Dos Estados, Louveira/SP, Brasil, 13290-901,Avenida Jose Luiz Mazzali, 480, Sem Complemento, Santo Antônio, Louveira/SP, Brasil, 13294-002,Avenida Brigadeiro Faria Lima, 186, Sem Complemento, Pinheiros, Sao Paulo/SP, Brasil, 05426-200,Avenida Portugal, 1100, Sem Complemento, Itaqui, Itapevi/SP, Brasil, 06696-060,Estrada Municipal Jose Sedano, 854, Sem Complemento, Residencial Quilombo Ii, Campinas/SP, Brasil, 13069-387,Estrada Municipal Thereza Thomazella. 432, Sem Complemento, Bairro Dos Pires, Extrema/MG, Brasil, 37640-000,Rodovia Pe- 60 - Km 22, S/n, , Distrito Industrial De Ipojuca - Suape, Ipojuca/PE, Brasil, 55598-078,Rua Adamo Zambelli, 190, Sem Complemento, Calcárea, Caieiras/SP, Brasil, 07723-000,Rodovia Br470, 04, Sem Complemento, Machados, Navegantes/SC, Brasil, 88373-330,Rodovia Anhanguera, S/n, Km 308, Parque Residencial Candido Portinari, Ribeirao Preto/SP, Brasil, 14093-500,Estrada Cruz Grande, 1700, Sem Complemento, Santo Antônio, Louveira/SP, Brasil, 13294-004,Estrada Cruz Grande, 1700, Sem Complemento, Santo Antônio, Louveira/SP, Brasil, 13294-900,Avenida Papa Joao Xxiii, 3740, Sem Complemento, Sitio Sertão, Mauá/SP, Brasil, 09370-800,Avenida Francisco Roveri, S/n, Sem Complemento, Parque Almerinda Pereira Chaves, Jundiai/SP, Brasil, 13212-541,Avenida Joao Pessoa, 500, Sem Complemento, Jardim Utinga, Santo André/SP, Brasil, 09230-650,Br 116, 2271, Sem Complemento, Verife, Itaitinga/CE, Brasil, 61880-000,Avenida Doutor Antonio Joao Abdalla, 3945, Sem Complemento, Empresarial Colina, Cajamar/SP, Brasil, 07750-020,Avenida Charles Goodyear, S/n, Sem Complemento, Cururuquara, Santana De Parnaiba/SP, Brasil, 06524-115,Rua Minas Gerais - Quadra 10, Lote 0007, 000007, Quadra 10, Lote 0007, Distrito Industrial, Queimados/RJ, Brasil, 26373-280,Rodovia Marechal Rondon, Km 536, 21500, Sem Complemento, Avenida, Aracatuba/SP, Brasil, 16027-231,Rua Wagner Luis Bevilaqua, 525, 525, Sem Complemento, Parque Dos Estados, Louveira/SP, Brasil, 13290-901,Estrada Cruz Grande, 1500, Sem Complemento, Santo Antônio, Louveira/SP, Brasil, 13294-004,Avenida Doutor Alberto Jackson Byington, 2990, Sem Complemento, Industrial Anhangüera, Osasco/SP, Brasil, 06276-000,Avenida Jose Luiz Mazzali, 450, Sem Complemento, Santo Antônio, Louveira/SP, Brasil, 13294-002,Avenida Tucunare, 720, Sem Complemento, Tamboré, Barueri/SP, Brasil, 06460-020,Rua Perola, 350, N/a, Jardim Santa Esmeralda, Hortolandia/SP, Brasil, 13186-546,Avenida Doutor Antonio Joao Abdalla, 2010, Sem Complemento, Empresarial Colina, Cajamar/SP
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 103,38Margem0%40
- ✗Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 1,00 (VP/cota R$ 103,38)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 1,00, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 0,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)33
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 0,0%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 0,0% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 0,0% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 6,8%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 6,8% sustenta o DY de 0,0%
- ✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 5,4%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado50
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 4.471.100.000,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 0,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.