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TRXB11

FIIEvitar

TRX REAL ESTATE II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA

Multicategoria

Score geral
69
R$ 186,00
+R$ 1,00 +0,54%
Cotação · —
Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 69/100Margem 39%

NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra
  • ✕FFO Yield de 4,6% contra DY de 18,0%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
A favor
  • ✓Score composto de 69/100 nas metodologias aplicáveis
  • ✓Cotado 39,4% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
  • ✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
Confira você mesmo antes de comprar
  • →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
  • →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

  • ✓Rendimento de 18,0% em 12 meses

Riscos que o desconto pode estar precificando

  • ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP
1,87
Dividend yield
18,0%
FFO Yield
4,6%
Cap rate
9,5%
Vacância média
0,0%
Qtd. de imóveis
11
Valor de mercado
R$ 752,2 mi
Liquidez diária
R$ 657,1 mil
VP por cota
R$ 99,01
Rendimento/cota (12m)
R$ 33,48
FFO por cota
R$ 8,51
Preço do m²
R$ 3.163
Aluguel por m²
R$ 302
Gestão
Definida
Últ. informe
31/03/2026
Mín. 52 semanas
R$ 109,53
Máx. 52 semanas
R$ 195,97

Endereço principal: Rodovia Amaral Peixoto, s/nº, Jardim Campomar - Rio das Ostras/RJ,Avenida Capitão Mário Toledo de Camargo, 5855, Vila Luzita - Santo André/SP ,Avenida Independência, s/nº, Setor Central - Goiânia/GO ,Rua José Seabra Batista, 30, Jardins - Aracaju/SE ,ua Benfica, 715, Madalena - Recife/PE ,Avenida Cesar Borges, s/nº, São Judas Tadeu - Jequié/BA,Avenida Assis Chateaubriand, 1110, Liberdade - Campina Grande/PB ,Avenida República do Líbano, Quadra 56 - Setor 56, Setor Oeste - Goiânia/GO ,Rua México, 160, Centro - Araruama/RJ ,Avenida do Aeroporto, 13, Jardim Bahia - Paulo Afonso/BA,Avenida Milão, Quadra 50/51 - Lotes 1, 1/15 e 1/19, Jardim Europa - Goiânia/GO

Avaliação detalhada por metodologia

▸
Desconto sobre o patrimônio
Benjamin Graham (adaptado)
Preço justo
R$ 98,93
Margem
-47%
41
  • ✗Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 1,87 (VP/cota R$ 98,93)
  • ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 1,87, desconto dentro do razoável
  • ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 657.113,00
Premissas e limitações
  • • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
  • • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸
Preço Teto por rendimento
Décio Bazin (adaptado)
Preço justo
R$ 416,71
Margem
+125%
100
  • ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 18,0%
  • ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 18,0% contra 10,0% de referência
  • ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 18,0% é plausível como renda recorrente
Premissas e limitações
  • • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
  • • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸
Rentabilidade operacional (FFO)
Joel Greenblatt (adaptado)
33
  • ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 4,6%
  • ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 4,6% abaixo do DY de 18,0%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
  • ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 9,5%
Premissas e limitações
  • • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
  • • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸
Qualidade do portfólio
Critérios consolidados de mercado
100
  • –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 752.214.000,00
  • ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 657.113,00
Premissas e limitações
  • • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
  • • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.