TJKB11
FIIEvitarTJK RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Hospital
Evitar
NÃO está boa para comprar: há 2 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 169.270,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✕FFO Yield de 5,5% contra DY de 12,2%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
- ✓Score composto de 61/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 32,7% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 11,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,89)
- ✓Rendimento de 12,2% em 12 meses
- ✓Portfólio sem vacância reportada
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
- ⚠Baixa liquidez: R$ 169.270,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Avenida Armando Lombardi, nº 400 Jacarepaguá - RJ,Avenida Adolfo Pinheiro, 2366, Santo Amaro, São Paulo - SP,Rua Padre Machado nº 1040/1100 - Vila Mariana - São Paulo/SP,Rua Gomes de Carvalho, 1356, Vila Olímpia - São Paulo - SP,R. Desemb. Nelson Nunes Guimarães, esquina com R. Camboriú - Joinville - SC,Rua Vilela, 800, Tatuapé, São Paulo - SP,Rua Marselhesa, 500, Vila Mariana, São Paulo - SP,Avenida Ayrton Senna, nº 2500, Jacarepaguá - RJ,Avenida Brasil, 350, Jardim Paulista, São Paulo - SP,Rua Camboriú - Joinville/SC,Rua Loefgreen e Rua Napoleão de Barros, Lotes 301 e 301-A - Vila Mariana - São Paulo/SP
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 282,56Margem+12%62
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,89 (VP/cota R$ 282,56)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,89, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 169.270,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 384,76Margem+53%91
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 12,2%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 12,2% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 12,2% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)0
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 5,5%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 5,5% abaixo do DY de 12,2%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 5,9%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado75
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)11 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 536.790.000,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 169.270,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.