TEPP11
FIIEvitarTELLUS PROPERTIES - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Lajes Corporativas
Evitar
NÃO está boa para comprar: há 2 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.
- ✕FFO Yield de 8,5% contra DY de 13,3%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
- ✕Vacância de 30,1% no portfólio: parcela relevante dos imóveis não gera receita
- ✓Score composto de 75/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 45,4% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 20,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,80)
- ✓Rendimento de 13,3% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
- ⚠Vacância de 30,1% no portfólio
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Avenida Paulista, 854, Sem Complemento, Bela Vista, Sao Paulo/SP, Brasil, 01311-100,Rua Pais Leme, 524, Sem Complemento, Pinheiros, São Paulo/SP, Brasil, 05424-010,Rua James Joule, 65, Sem Complemento, Cidade Monções, São Paulo/SP, Brasil, 04576-080,Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1355, Sem Complemento, Jardim Paulistano, São Paulo/SP, Brasil, 01452-002,Avenida Brigadeiro Luis Antonio, 3142, Sem Complemento, Jardim Paulista, São Paulo/SP, Brasil, 01402-000,Rua Treze De Maio, 1633, Sem Complemento, Bela Vista, São Paulo/SP, Brasil, 01327-001
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 9,61Margem+25%85
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,80 (VP/cota R$ 9,61)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,80, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 1.362.470,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 12,76Margem+66%93
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 13,3%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 13,3% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 13,3% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 8,5%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 8,5% abaixo do DY de 13,3%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 7,4%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado75
- ✗Vacância abaixo de 10%Vacância média = 30,1%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)6 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 381.554.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 1.362.470,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.