SNFZ11

FIIObservar — não comprar agora

SUNO FAZENDAS FIAGRO

Multicategoria

Score geral

R$ 9,50

—

Fechamento do último pregão

Veredito de compra

Observar — não comprar agora

Confiança altaScore 47/100Margem -35%

NÃO está boa para comprar hoje: score de 47 contra os 65 exigidos; margem de -35,1% contra os 10% exigidos. O ativo não tem defeito grave — está caro ou mediano para os critérios usados.

A favor

✓Score composto de 47/100 nas metodologias aplicáveis
✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham

Confira você mesmo antes de comprar

→Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
→Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

✓Cotado 6,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,94)
✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição

Histórico de preço

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Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP

0,94

Dividend yield

1,9%

FFO Yield

7,5%

Cap rate

1,0%

Vacância média

0,0%

Qtd. de imóveis

Valor de mercado

R$ 58,9 mi

Liquidez diária

R$ 230,1 mil

VP por cota

R$ 10,10

Rendimento/cota (12m)

R$ 0,20

FFO por cota

R$ 0,71

Preço do m²

R$ 105.911

Aluguel por m²

R$ 1.011

Gestão

Ativa

Últ. informe

30/06/2025

Mín. 52 semanas

R$ 7,94

Máx. 52 semanas

R$ 9,65

Endereço principal: FAZENDA RIO BONITO1,FAZENDA COLISEU

Avaliação detalhada por metodologia

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Desconto sobre o patrimônio

Benjamin Graham (adaptado)

Preço justo

R$ 10,11

Margem

+6%

✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,94 (VP/cota R$ 10,11)
✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,94, desconto dentro do razoável
✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 230.083,00

Premissas e limitações

• Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
• Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.

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Preço Teto por rendimento

Décio Bazin (adaptado)

Preço justo

R$ 2,23

Margem

-77%

✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 1,9%
✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 1,9% contra 10,0% de referência
✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 1,9% é plausível como renda recorrente

Premissas e limitações

• Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
• ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.

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Rentabilidade operacional (FFO)

Joel Greenblatt (adaptado)

✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,5%
✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,5% sustenta o DY de 1,9%
✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 0,9%

Premissas e limitações

• FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
• Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.

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Qualidade do portfólio

Critérios consolidados de mercado

–Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
–Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 58.923.200,00
✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 230.083,00

Premissas e limitações

• Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
• LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.