SEQR11

FIIEvitar

SEQUÓIA III RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA

Logística

Score geral

R$ 54,47

—

Fechamento do último pregão

Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 74/100Margem 63%

NÃO está boa para comprar: há 2 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra

✕Liquidez de R$ 66.941,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
✕P/VP de 0,55: desconto dessa magnitude sinaliza inadimplência, vacância ou laudo desatualizado — não oportunidade

A favor

✓Score composto de 74/100 nas metodologias aplicáveis
✓Cotado 62,8% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin, Joel Greenblatt

Confira você mesmo antes de comprar

→Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

✓Cotado 45,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,55)
✓Rendimento de 11,5% em 12 meses
✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
✓Portfólio sem vacância reportada

Riscos que o desconto pode estar precificando

⚠P/VP de 0,55: desconto dessa magnitude costuma sinalizar problema no portfólio, não oportunidade
⚠Baixa liquidez: R$ 66.941,00 por dia

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP

0,55

Dividend yield

11,5%

FFO Yield

12,7%

Cap rate

16,7%

Vacância média

0,0%

Qtd. de imóveis

Valor de mercado

R$ 90,7 mi

Liquidez diária

R$ 66,9 mil

VP por cota

R$ 98,96

Rendimento/cota (12m)

R$ 6,41

FFO por cota

R$ 6,89

Preço do m²

R$ 2.171

Aluguel por m²

R$ 362

Gestão

Ativa

Últ. informe

31/03/2026

Mín. 52 semanas

R$ 41,17

Máx. 52 semanas

R$ 54,71

Endereço principal: Rua José Albino Pereira, 342, Jandira - SP, CEP: 06612-001,Rua Walter Martins da Silva, 500, Santo Antônio da Patrula - RS, CEP: 95500-000,Rua Nova York, 245, São Paulo - SP, CEP: 04560-000,Rua Ewbank da Câmara, 48, Rio de Janeiro - RJ, CEP: 21310-150

Avaliação detalhada por metodologia

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Desconto sobre o patrimônio

Benjamin Graham (adaptado)

Preço justo

R$ 99,04

Margem

+82%

✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,55 (VP/cota R$ 99,04)
✗Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,55: desconto muito profundo costuma indicar inadimplência, vacância ou laudo desatualizado
✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 66.941,00

Premissas e limitações

• Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
• Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.

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Preço Teto por rendimento

Décio Bazin (adaptado)

Preço justo

R$ 78,37

Margem

+44%

✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 11,5%
✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 11,5% contra 10,0% de referência
✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 11,5% é plausível como renda recorrente

Premissas e limitações

• Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
• ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.

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Rentabilidade operacional (FFO)

Joel Greenblatt (adaptado)

100

✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 12,7%
✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 12,7% sustenta o DY de 11,5%
✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 16,6%

Premissas e limitações

• FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
• Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.

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Qualidade do portfólio

Critérios consolidados de mercado

✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)4 imóveis no portfólio
✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 90.730.400,00
✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 66.941,00

Premissas e limitações

• Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
• LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.