RZZR11
FIIEvitarRAIZZ RENDA LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Logística
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 108.400,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✓Score composto de 81/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 32,4% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin, Joel Greenblatt, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 27,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,73)
- ✓Rendimento de 10,2% em 12 meses
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Baixa liquidez: R$ 108.400,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Setor 2, Setor 2, S/n, Lote 08b3, Setor 2, Lucas Do Rio Verde/MT, Brasil, 78455-000,Avenida Pl Do Brasil, 3001, Sem Complemento, Fontes, Aruja/SP, Brasil, 07415-000,Estrada Ladeira Grande, S/n, Área 01-a, Parque Industrial, Viana/ES, Brasil, 29136-537,Km 101, Da Br-101, 101, Sem Complemento, , Conde/PB, Brasil, 58322-000,Avenida Prefeito Domingos Mocelin Neto, 2600, 555, Sem Complemento, Borda Do Campo, Quatro Barras/PR, Brasil, 83425-970,Avenida Anel De Contorno, S/n, Lote J-13b, Ayrton Senna, Vitoria Da Conquista/BA, Brasil, 45057-000,Rua Jose Lana, 850, Sem Complemento, Brilhante I, Itajai/SC, Brasil, 88318-290,Rodovia Dos Imigrantes, Km 501, Sem Complemento, Distrito Industrial, Cuiaba/MT, Brasil, 78098-325,Rua Alexandre Barreto Cavalcante, 74, Lote 01b Quadra 07, Alterosa, Ribeirao Das Neves/MG, Brasil, 33821-105,Estrada R-1, Na Esquina Com A Estrada R-4, S/n, Sem Complemento, , Querencia/MT, Brasil, 78643-000
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 176,03Margem+37%67
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,73 (VP/cota R$ 176,03)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,73, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 108.400,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 164,16Margem+28%86
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 10,2%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 10,2% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 10,2% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)100
- ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 10,5%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 10,5% sustenta o DY de 10,2%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 10,7%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado75
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)10 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 717.967.000,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 108.400,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.