ROOF11
FIIEvitarFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ROOFTOP I RESPONSABILIDADE LIMITADA
Multicategoria
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 12,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✓Score composto de 28/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 1,0% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
- ⚠Baixa liquidez: R$ 12,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Conjunto Residencial Marajoara, Avenida Doutor Silva Melo, 106, ap 121 Ed Xingu- Santo Amaro, São Paulo - SP,Rua Santo Casarotti, 277 - Lote 14 - Jardim Santa fé - Presidente Prudente, SP 19060360,Rua Joaquim Pereira Pinto, nº 82, 260 SUBDISTRITO VILA PRUDENTE, São Paulo, SP,Sem Informação,Alameda dos Tupiniquins nº. 176, Indianópolis, São Paulo, SP,APARTAMENTO Nº 81, no 8º andar do bloco "A", do "EDIFÍCIO MARIA VITÓRIA", situado na RUA CARDOSO DE ALMEIDA Nº 654, no 19º subdistrito - Perdizes, São Paulo, SP,Rua Critios nº 147, apto 161, Parque Morumbi, 13º Subdistrito - Butantã, São Paulo, SP,Av. Zelina, nº 363, fundos para a rua Marechal Malet, no 26° Subdistrito-Vila Prudente, São Paulo, SP,Rua Sebastião de Carvalho, lote 09 - Presidente Prudente - SP,Rua Madre de Deus nº 1.285, 33° SUBDISTRITO-ALTO DA MOÓCA, São Paulo - SP,Rua Doutor João Maia nº 170, 37º subdistrito-Aclimação, São Paulo, SP,Rua Alrino Cristino, 428 - Lote A5 - Parque Watal Ishibashi - Presidente Prudente, SP 19023450,Rua Santo Casarotti, 2990 - Lote 16 - Jardim Santa fé - Presidente Prudente, SP 19060360,Rua Afonso Braz n° 537, Indianópolis, São Paulo, SP,Alameda Dourado, lote 15, quadra 23, loteamento Alphaville Residencial 11, Santana de Parnaíba, Barueri, SP,Rua Mário Augusto do Carmo, nº 420, e Rua João Batista Mendo, nº 269, Vila Prudente, São Paulo, SP,Edificio Mandão dos Nobres, Bloco I, Rua Rafael de Barros, 387, Unidade Autonoma 41, Vila Mariana, São Paulo - SP,Parque Shiraiwa, Presidente Prudente, SP,Rua Dom Paulo Pedrosa, nº 611, apto 06, Edifício Matisse, Vila Morumbi, 302-Subdistrito Ibirapuera, São Paulo, SP,Rua Dona Margarida Galvão, nº 203, esquina com a Rua Paschoal Conte, Bairro de Gopoúva, Guarulhos, SP,Avenida Higienópolis, nº 968, 112 subdistrito Santa Cecilia, São Paulo, SP,Travessa Atílio Albertini, s/n - Lote B - Distrito Industrial - Regente Feijó, SP 19570000,Rua Santo Casarotti, 265 - Lote 15 - Jardim Santa fé - Presidente Prudente, SP 19060360,Condominio Residencial Vila Belém, Rua Solidônio Leite, 2718 - Ap 133, Bl 3, Vila Ema, Vila Prudente - São Paulo / SP,Rua Comendador Mampei Funada, 406 - Terras de Imoplan - Presidente Prudente, SP 14305144,Apartamento nº 101 - Alameda Sarutaiá nº 186, Edifício Camaçari, Jardim Paulista - SP,Rua Dr. Eduardo de Souza Aranha nº 67, 28° Subdistrito Jardim Paulista, São Paulo, SP,Rua Satoru Honda, lote nº 06, quadra G, loteamento RESIDENCIAL UNIVERSITÁRIO, Presidente Prudente, SP,Avenida Miruna, nº 1108, apto 31, Indianópolis, São Paulo, SP,Alameda Portella, lote nº 17, quadra nº 01, loteamento Terras de São José - Urbanização Portella, Itu, SP
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 277,59Margem+1%60
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,99 (VP/cota R$ 277,59)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,99, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 12,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)33
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 0,0%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 0,0% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 0,0% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)0
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = -20,1%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield -20,1% abaixo do DY de 0,0%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = -0,8%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado0
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 21.296.400,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 12,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.