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FIIEvitarFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII REC RENDA IMOBILIÁRIA - RESPONSABILIDADE LIMITADA
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Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕P/VP de 0,39: desconto dessa magnitude sinaliza inadimplência, vacância ou laudo desatualizado — não oportunidade
- ✓Score composto de 75/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 110,5% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 61,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,39)
- ✓Rendimento de 13,2% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠P/VP de 0,39: desconto dessa magnitude costuma sinalizar problema no portfólio, não oportunidade
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Av. Dona Ana Costa, nº 433, cidade de Santos - SP,Complexo Madeira, Alameda Madeira, nº 328, na cidade de Barueri - SP,Av. Ayrton Senna, 2200 - Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - RJ,Alameda Xingu, 512 - Alphaville - Barueri - SP,SHCS Q.6 BL A, 7º, 8º E 12º andares - Brasília - DF,Corporate Emiliano, Rua Emiliano Perneta, 480, Curitiba, PR,Av. Tamboré, 267 - Alphaville - Barueri - SP
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 89,44Margem+156%80
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,39 (VP/cota R$ 89,44)
- ✗Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,39: desconto muito profundo costuma indicar inadimplência, vacância ou laudo desatualizado
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 426.596,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 57,42Margem+65%93
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 13,2%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 13,2% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 13,2% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)67
- ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 10,9%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 10,9% abaixo do DY de 13,2%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 22,2%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado50
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 297.997.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 426.596,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.