RBVA11
FIIEvitarRIO BRAVO RENDA VAREJO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA
Varejo
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕FFO Yield de 7,5% contra DY de 10,9%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
- ✓Score composto de 78/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 27,5% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 16,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,84)
- ✓Rendimento de 10,9% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua Alves Guimarães, 50,Rua Silva Bueno, 2374, Loja, Ipiranga,Av. Senador Queiroz, nº 85 a 111 - Lj 1 a 3,Av. Marechal Floriano Peixoto, nº 2.370,Estrada de Taipas, 355,Estrada do Pernambuco, 500,Rua Marechal Deodoro, 195,Av. Liberdade, 151,Av. Marechal Câmara, nº 160,Rua Paes Leme, 250/258,Av Paulista 447 Loja ,Rua Coronel Abílio Soares, 163, Centro,R. Barao de Jundiai, 884, Rua da Consolação, 2320,Avenida Vereador João Batista Fitipaldi, 115,Avenida Manoel José de Arruda, 3100,Rua Oscar Freire, 585, Jardins,Rua Antônio Vieira, 24 - Loja A,Rua 7 de Setembro, 1100,Av. Afrânio de Melo Franco, 131,R. Marechal Deodoro, 460,Rua Visconde de Pirajá, 127,Av. Paulista, 1.227,Rua Serra do Japi, 647,Rua Major Claudiano, 1800, Loja, Centro,Av. Senador Queiroz, 85 a 111 - Lj 4 e 5,Rua Sesefredo Klein Doll, 12,Via Anchieta, 1.558,Rua Santa Filomena, nºs 677, 687 e 697, Centro,Av. Paulista, 436,Av. Mateo Bei, 3286,Av. República do Chile, nº 230,Av. das Américas, 15.545,EQ 406/407-SUL Lote 1 - Brasília - DF,Av. Paulista, 726 - L1,Rua. Senador Flaquer, 305,Avenida Salgado Filho, 1301 Centro,Lg. Páteo do Colégio, 1,Avenida Doutor Rudge Ramos, 1501, Rudge Ramos,Rua João de Almeida, 72,Av Eng. Luiz Carlos Berrini, 1307,Rua Dias da Cruz, 28-A,Av. João Pinheiro, 500,Rua dos Timbiras, 1375, Boa Viagem ,Praça Pio X, 78,Rua dos Italianos, 609,Rua Pedro I, 373,Av. Barão de Itapura, 2233,Avenida República Argentina, 4044, Loja,Av. de Pinedo, 228,Av. Santa Catarina, 287,Rua Desembargador Góes Cavalcante, 261,Avenida Rui Barbosa, 205, Loja, Centro,Rua Imperador Dom Pedro II, 255,Rua Mariz e Barros, 79,Est. Rio do A, 1131,Av. Padre Antônio Jose Dos Santos, 872,Av. Rio Branco, 115,Praça Visconde de Mauá, 20,Avenida Jorge Zarur, 100,R. Pedro Vicente, 222,Av. Duque de Caxias, 200 - Sta. Ifigênia,Avenida São Luís Rei de França, 32, Turu,Rua Floriano Peixoto, 915,Av. Sto. Amaro, 3332 ,Avenida das Esmeraldas, 512,Avenida Presidente Kubitschek, 227, Centro,Av. Rio Branco, 311-B,Av. do Cursino, 1348,Rua da Quitanda, 70,Rua Sete, 825, Loja, Centro,Av. do Imperador, 3892,Rua Buenos Aires, 48
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 10,63Margem+19%84
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,84 (VP/cota R$ 10,63)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,84, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 2.360.790,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 12,13Margem+36%87
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 10,9%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 10,9% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 10,9% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,5%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,5% abaixo do DY de 10,9%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 12,0%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 6,0%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)74 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.394.360.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 2.360.790,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.