RBRL11
FIIÓtima oportunidade de compraPATRIA LOGÍSTICA II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Logística
Ótima oportunidade de compra
SIM, está boa para comprar: score 83/100 e desconto de 42,1% sobre o preço justo de consenso, sem impedimentos de solvência ou liquidez.
- ✓Score composto de 83/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 42,1% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 27,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,73)
- ✓Rendimento de 11,8% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Condomínio Tech Town, unid nº7, Rodovia SP 101, Hortolândia, Comarca de Sumaré/SP,Est Carlos Roberto Prataviera, nº 650, Hortolândia, Comarca de Sumaré/SP,Estrada Municipal Vargem do João Pinto nº 450, Gleba 1 - Extrema/MG,Rod. Presidente Tancredo Neves, km45,Estrada Municipal Luiz Lopes Neto, nº 21, Bairro dos Tenentes - Extrema/MG
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 97,75Margem+37%87
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,73 (VP/cota R$ 97,75)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,73, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 451.055,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 105,08Margem+47%89
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 11,8%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 11,8% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 11,8% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)50
- ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 10,4%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 10,4% abaixo do DY de 11,8%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- –Cap rate compatível com o segmentoCap rate não informado (comum em fundos de papel)
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Quantidade de imóveis não informada
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 477.187.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 451.055,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.