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RBIR11

FIIObservar — não comprar agora

RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL IV FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII - RESP. LTDA.

Residencial

Score geral
65
R$ 71,38
-R$ 0,62 -0,86%
Cotação · —
Veredito de compra

Observar — não comprar agora

Confiança altaScore 65/100Margem 10%

NÃO está boa para comprar hoje: score de 65 contra os 65 exigidos; margem de 9,9% contra os 10% exigidos. O ativo não tem defeito grave — está caro ou mediano para os critérios usados.

A favor
  • ✓Score composto de 65/100 nas metodologias aplicáveis
  • ✓Cotado 9,9% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
  • ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham
Confira você mesmo antes de comprar
  • →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
  • →DY de 21,5% provavelmente embute amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente
  • →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

  • ✓Cotado 9,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,91)
  • ✓Rendimento de 21,5% em 12 meses

Riscos que o desconto pode estar precificando

  • ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
  • ⚠DY de 21,5% provavelmente inclui amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP
0,91
Dividend yield
21,5%
FFO Yield
18,6%
Cap rate
0,0%
Vacância média
0,0%
Qtd. de imóveis
1
Valor de mercado
R$ 110,1 mi
Liquidez diária
R$ 242 mil
VP por cota
R$ 78,77
Rendimento/cota (12m)
R$ 12,06
FFO por cota
R$ 13,40
Preço do m²
R$ 23.687
Aluguel por m²
R$ 0
Gestão
Ativa
Últ. informe
31/03/2026
Mín. 52 semanas
R$ 64,20
Máx. 52 semanas
R$ 76,96

Endereço principal: R. Dra. Neyde Apparecida Sollitto, 252/306 - Vila Clementino

Avaliação detalhada por metodologia

▸
Desconto sobre o patrimônio
Benjamin Graham (adaptado)
Preço justo
R$ 79,12
Margem
+10%
82
  • ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,91 (VP/cota R$ 79,12)
  • ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,91, desconto dentro do razoável
  • ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 242.026,00
Premissas e limitações
  • • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
  • • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸
Preço Teto por rendimento
Décio Bazin (adaptado)
67
  • ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 21,5%
  • ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 21,5% contra 10,0% de referência
  • ✗Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 21,5% quase sempre embute amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente
Premissas e limitações
  • • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
  • • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
  • • Preço teto NÃO calculado: um yield de 21,5% projetado como perpetuidade produziria um preço justo irreal.
▸
Rentabilidade operacional (FFO)
Joel Greenblatt (adaptado)
50
  • ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 18,6%
  • ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 18,6% abaixo do DY de 21,5%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
  • –Cap rate compatível com o segmentoCap rate não informado (comum em fundos de papel)
Premissas e limitações
  • • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
  • • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸
Qualidade do portfólio
Critérios consolidados de mercado
50
  • –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 110.060.000,00
  • ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 242.026,00
Premissas e limitações
  • • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
  • • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.