PVBI11
FIIBoa para comprarFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI PRIME PROPERTIES - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Escritórios
Boa para comprar
SIM, está boa para comprar: score 72/100 e desconto de 24,6% sobre o preço justo de consenso.
- ✓Score composto de 72/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 24,6% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Critérios consolidados de mercado
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 38,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,62)
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua Fidencio Ramos, 302, Sem Complemento, Vila Olimpia, Sao Paulo/SP, Brasil, 04551-010,Avenida Brigadeiro Luis Antonio, 3521, Sem Complemento, Jardim Paulista, Sao Paulo/SP, Brasil, 01401-001,Rua Ministro Jesuino Cardoso, 454, 1º, 2º, 7º E 10º Pavimentos, Vila Nova Conceicao, Sao Paulo/SP, Brasil, 04544-051,Rua Ministro Jesuino Cardoso, 454, Sem Complemento, Vila Nova Conceicao, Sao Paulo/SP, Brasil, 04544-051,Avenida Cidade Jardim, 803, Sem Complemento, Itaim Bibi, Sao Paulo/SP, Brasil, 01453-000,Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 2041, Sem Complemento, Vila Nova Conceicao, Sao Paulo/SP, Brasil, 04543-011,Rua Leopoldo Couto Magalhaes Junior, 822, Sem Complemento, Itaim Bibi, Sao Paulo/SP, Brasil, 04542-000,Avenida Brigadeiro Faria Lima, 4440, Sem Complemento, Itaim Bibi, São Paulo/SP, Brasil, 04538-132,Rua Elvira Ferraz, 68, Sem Complemento, Vila Olímpia, São Paulo/SP, Brasil, 04552-040
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 107,66Margem+61%92
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,62 (VP/cota R$ 107,66)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,62, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 3.769.950,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 58,66Margem-12%35
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 7,0%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 7,0% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 7,0% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)67
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 8,1%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 8,1% sustenta o DY de 7,0%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 10,0%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.810.930.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 3.769.950,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.