OfertAção
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MFII11

FIIEvitar

MERITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO FII

Multicategoria

Score geral
64
R$ 29,30
—
Fechamento do último pregão
Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 64/100Margem 233%

NÃO está boa para comprar: há 2 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra
  • ✕P/VP de 0,30: desconto dessa magnitude sinaliza inadimplência, vacância ou laudo desatualizado — não oportunidade
  • ✕FFO Yield de 15,0% contra DY de 37,5%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
A favor
  • ✓Score composto de 64/100 nas metodologias aplicáveis
  • ✓Cotado 233,3% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
  • ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham
Confira você mesmo antes de comprar
  • →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
  • →DY de 37,5% provavelmente embute amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente
  • →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

  • ✓Cotado 70,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,30)
  • ✓Rendimento de 37,5% em 12 meses

Riscos que o desconto pode estar precificando

  • ⚠P/VP de 0,30: desconto dessa magnitude costuma sinalizar problema no portfólio, não oportunidade
  • ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
  • ⚠DY de 37,5% provavelmente inclui amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP
0,30
Dividend yield
37,5%
FFO Yield
15,0%
Cap rate
0,0%
Vacância média
0,0%
Qtd. de imóveis
3
Valor de mercado
R$ 199,2 mi
Liquidez diária
R$ 2 mi
VP por cota
R$ 96,60
Rendimento/cota (12m)
R$ 10,84
FFO por cota
R$ 4,39
Preço do m²
R$ 3.181
Aluguel por m²
R$ 0
Gestão
Ativa
Últ. informe
31/03/2026
Mín. 52 semanas
R$ 28,77
Máx. 52 semanas
R$ 73,40

Endereço principal: Av. Corifeu de Azevedo Marques, 3870, Butantã, São Paulo-SP,Av. Paes de Barros, 455, Alto da Mooca, São Paulo - SP,Av. Corifeu de Azevedo Marques, 3870, Butantã, São Paulo - SP

Avaliação detalhada por metodologia

▸
Desconto sobre o patrimônio
Benjamin Graham (adaptado)
Preço justo
R$ 97,67
Margem
+233%
80
  • ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,30 (VP/cota R$ 97,67)
  • ✗Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,30: desconto muito profundo costuma indicar inadimplência, vacância ou laudo desatualizado
  • ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 2.016.280,00
Premissas e limitações
  • • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
  • • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸
Preço Teto por rendimento
Décio Bazin (adaptado)
67
  • ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 37,5%
  • ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 37,5% contra 10,0% de referência
  • ✗Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 37,5% quase sempre embute amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente
Premissas e limitações
  • • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
  • • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
  • • Preço teto NÃO calculado: um yield de 37,5% projetado como perpetuidade produziria um preço justo irreal.
▸
Rentabilidade operacional (FFO)
Joel Greenblatt (adaptado)
50
  • ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 15,0%
  • ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 15,0% abaixo do DY de 37,5%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
  • –Cap rate compatível com o segmentoCap rate não informado (comum em fundos de papel)
Premissas e limitações
  • • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
  • • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸
Qualidade do portfólio
Critérios consolidados de mercado
50
  • –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 199.240.000,00
  • ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 2.016.280,00
Premissas e limitações
  • • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
  • • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.