MCRE11

FIIÓtima oportunidade de compra

MAUÁ CAPITAL REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Multicategoria

Score geral

R$ 8,71

—

Fechamento do último pregão

Veredito de compra

Ótima oportunidade de compra

Confiança altaScore 87/100Margem 43%

SIM, está boa para comprar: score 86/100 e desconto de 42,8% sobre o preço justo de consenso, sem impedimentos de solvência ou liquidez.

A favor

✓Score composto de 86/100 nas metodologias aplicáveis
✓Cotado 42,8% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado

Confira você mesmo antes de comprar

→Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
→Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

✓Cotado 14,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,86)
✓Rendimento de 13,6% em 12 meses

Riscos que o desconto pode estar precificando

⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP

0,86

Dividend yield

13,6%

FFO Yield

10,5%

Cap rate

9,1%

Vacância média

11,6%

Qtd. de imóveis

Valor de mercado

R$ 972 mi

Liquidez diária

R$ 2,7 mi

VP por cota

R$ 10,17

Rendimento/cota (12m)

R$ 1,21

FFO por cota

R$ 0,92

Preço do m²

R$ 1.598

Aluguel por m²

R$ 145

Gestão

Ativa

Últ. informe

31/03/2026

Mín. 52 semanas

R$ 7,32

Máx. 52 semanas

R$ 9,41

Endereço principal: Estrada Da Lama Preta, 2705, 2705, Sem Complemento, Santa Cruz, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 23575-918

Avaliação detalhada por metodologia

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Desconto sobre o patrimônio

Benjamin Graham (adaptado)

Preço justo

R$ 10,13

Margem

+16%

✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,86 (VP/cota R$ 10,13)
✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,86, desconto dentro do razoável
✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 2.713.690,00

Premissas e limitações

• Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
• Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.

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Preço Teto por rendimento

Décio Bazin (adaptado)

Preço justo

R$ 14,75

Margem

+69%

✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 13,6%
✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 13,6% contra 10,0% de referência
✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 13,6% é plausível como renda recorrente

Premissas e limitações

• Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
• ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.

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Rentabilidade operacional (FFO)

Joel Greenblatt (adaptado)

✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 10,5%
✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 10,5% abaixo do DY de 13,6%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 9,1%

Premissas e limitações

• FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
• Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.

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Qualidade do portfólio

Critérios consolidados de mercado

100

–Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
–Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 972.027.000,00
✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 2.713.690,00

Premissas e limitações

• Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
• LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.