MCLO11
FIIÓtima oportunidade de compraMAUÁ CAPITAL LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Logística
Ótima oportunidade de compra
SIM, está boa para comprar: score 78/100 e desconto de 29,9% sobre o preço justo de consenso, sem impedimentos de solvência ou liquidez.
- ✓Score composto de 78/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 29,9% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 25,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,75)
- ✓Rendimento de 10,1% em 12 meses
- ✓Portfólio sem vacância reportada
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Avenida Patriarca, nº 5355 - Parque Ribeirão Preto - CEP 14031-580, cidade de Ribeirão Preto, Estado de São Paulo.,Via de Acesso Sul Km 34, Rodovia Anhanguera, S/Nº, Bairro Empresarial Mirim, complemento Km 34+368 ao Km 35, CEP 07.754-200,Av. Automóvel Clube, 7.543 - Duque de Caxias,Rodovia Anhanguera, km 52 + 350m e Rodovia Presidente Tancredo Neves, km 58, Bairro Castanho, CEP 13203-850, cidade de Jundiaí, Estado de São Paulo.
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 13,92Margem+33%87
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,75 (VP/cota R$ 13,92)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,75, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 2.262.350,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 13,21Margem+26%85
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 10,1%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 10,1% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 10,1% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 9,0%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 9,0% abaixo do DY de 10,1%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 9,9%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)4 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.301.270.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 2.262.350,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.