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FIIEvitarFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII MAX RETAIL RESPONSABILIDADE LIMITADA
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Evitar
NÃO está boa para comprar: há 2 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 44.212,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✕P/VP de 0,57: desconto dessa magnitude sinaliza inadimplência, vacância ou laudo desatualizado — não oportunidade
- ✓Score composto de 40/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 29,9% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 43,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,57)
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠P/VP de 0,57: desconto dessa magnitude costuma sinalizar problema no portfólio, não oportunidade
- ⚠Baixa liquidez: R$ 44.212,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Csa 1 Lote 02/17, 01, Lotes 02,03,04,16,17 - Csa 01 - Quadra D, Taguatinga Sul (taguatinga), Brasília/DF, Brasil, 72015-902,Parque Solon De Lucena, 563, Matriculas 1832 / 26236 / 26285, Centro, João Pessoa/PB, Brasil, 58013-131,Avenida Princesa Isabel, 475, Sem Complemento, Centro, Vitória/ES, Brasil, 29010-365,Av. Duque De Caxias / Avenida Da Paz, 1792, Sem Complemento, Centro, Maceio/AL, Brasil, 57020-440,Avenida Presidente Vargas, 940, Sem Complemento, Campina, Belém/PA, Brasil, 66017-000,Avenida Eduardo Ribeiro, 442, Sem Complemento, Centro, Manaus/AM, Brasil, 69010-000,Quadra 13, 13, Lotes 18 E 19 Scs - Sc/sul, Del Lago I (itapoã), Brasília/DF, Brasil, 71591-215
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 92,51Margem+75%55
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,57 (VP/cota R$ 92,51)
- ✗Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,57: desconto muito profundo costuma indicar inadimplência, vacância ou laudo desatualizado
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 44.212,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 44,49Margem-16%34
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 6,8%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 6,8% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 6,8% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)67
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 6,4%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 6,4% sustenta o DY de 6,8%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 10,4%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado0
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 59.355.800,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 44.212,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.