LVBI11
FIIObservar — não comprar agoraFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI LOGÍSTICO - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Logística
Observar — não comprar agora
NÃO está boa para comprar hoje: margem de 9,6% contra os 10% exigidos. O ativo não tem defeito grave — está caro ou mediano para os critérios usados.
- ✓Score composto de 76/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 9,6% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 16,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,84)
- ✓Rendimento de 8,0% em 12 meses
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Avenida Mutinga 4935, 4935, Bairro Pirituba, Pirituba, Sao Paulo/SP, Brasil, 05110-903,Km 947,5, S/n, Sem Complemento, , Extrema/MG, Brasil, 37640-000,Rodovia Anhanguera, Km 43+420, Fazenda Dos Cristais, Gleba 03, Remanescente 01-a, S/n, Sem Complemento, Empresarial Paoletti (jordanésia), Cajamar/SP, Brasil, 07784-845,Km 947.5 Rodovia Fernao Dias,, 947, Minas Gerais, , Extrema/MG, Brasil, 00037-640,Rua Manoel Borba Gato, 100, Sem Complemento, Esplanada Das Bandeiras, Guarulhos/SP, Brasil, 07044-220,Estrada Dos Alpes, 320, , Jandira, Barueri/SP, Brasil, 00006-423,Rua Pedro De Alcantara Meira, 1001, Sem Complemento, Fazenda Velha, Araucaria/PR, Brasil, 83704-530,947.5 Da Rodovia Fernao Dias,, S/n, Extrema, Minas Gerais, , Extrema/MG, Brasil, 37640-000,Avenida Portugal, 400, Sem Complemento, Itaqui, Itapevi/SP, Brasil, 06696-060,Avenida Papa Joao Xxiii, 3059, Sem Complemento, Loteamento Industrial Coral, Maua/SP, Brasil, 09370-800,Avenida Juiz Marco Tulio Isaac, 7001, Sem Complemento, Riacho Da Areia, Betim/MG, Brasil, 32671-072,Rodovia Fernao Dias, S/n, Km 947,5, Centro, Extrema/MG, Brasil, 37640-001,Estrada Do Rio Pequeno, S/n, Sem Complemento, Loteamento Fazenda Rio Pequeno, Santo Andre/SP, Brasil, 09161-100
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 120,71Margem+19%84
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,84 (VP/cota R$ 120,71)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,84, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 3.153.590,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 101,65Margem+0%60
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 8,0%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 8,0% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 8,0% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)67
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 8,8%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 8,8% sustenta o DY de 8,0%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 10,2%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 5,8%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)13 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.634.420.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 3.153.590,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.