LFTT11
FIIEvitarLOFT II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Residencial
Evitar
NÃO está boa para comprar: há 2 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 0,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✕P/VP de 0,07: desconto dessa magnitude sinaliza inadimplência, vacância ou laudo desatualizado — não oportunidade
- ✓Score composto de 28/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 1328,6% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 93,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,07)
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠P/VP de 0,07: desconto dessa magnitude costuma sinalizar problema no portfólio, não oportunidade
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
- ⚠Baixa liquidez: R$ 0,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua Barata Ribeiro, 532, Sem Complemento, Copacabana, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22040-002,Rua Marques De Sao Vicente, 226, Sem Complemento, Gávea, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22451-042,Rua Pinheiro Machado, 103, Sem Complemento, Laranjeiras, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22231-090,Rua Maestro Francisco Braga, 181, Sem Complemento, Copacabana, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22041-070,Rua General Tasso Fragoso, 16, Sem Complemento, Lagoa, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22470-170,Rua Doutor Jesuino Maciel, 1616, Sem Complemento, Campo Belo, São Paulo/SP, Brasil, 04615-004,Rua Tabapua, 542, Sem Complemento, Itaim Bibi, São Paulo/SP, Brasil, 04533-001,Avenida Epitacio Pessoa, 2566, Sem Complemento, Lagoa, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22471-002,Avenida Nove De Julho, 2976, Sem Complemento, Jardim Paulista, São Paulo/SP, Brasil, 01406-000,Rua Almirante Marques De Leao, 267, Sem Complemento, Bela Vista, São Paulo/SP, Brasil, 01330-010,Avenida Nove De Julho, 3183, Sem Complemento, Jardim Paulista, São Paulo/SP, Brasil, 01407-000,Rua Itacema, 85, Sem Complemento, Itaim Bibi, São Paulo/SP, Brasil, 04530-050,Rua Monte Aprazivel, 109, Sem Complemento, Vila Nova Conceição, São Paulo/SP, Brasil, 04513-030,Rua Agostinho Rodrigues Filho, 410, Sem Complemento, Vila Clementino, São Paulo/SP, Brasil, 04026-040,Alameda Dos Tupiniquins, 167, Sem Complemento, Planalto Paulista, São Paulo/SP, Brasil, 04077-000,Rua Dias Da Rocha, 86, Sem Complemento, Copacabana, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22051-020,Rua Joel Carlos Borges, 60, Sem Complemento, Cidade Monções, São Paulo/SP, Brasil, 04571-170,Rua Bela Cintra, 1332, Sem Complemento, Consolação, São Paulo/SP, Brasil, 01415-004,Rua Joao Moura, 1391, Sem Complemento, Pinheiros, São Paulo/SP, Brasil, 05412-003,Alameda Dos Guaios, 479, Sem Complemento, Planalto Paulista, São Paulo/SP, Brasil, 04070-000,Rua Itacema, 366, Sem Complemento, Itaim Bibi, São Paulo/SP, Brasil, 04530-051,Rua Barata Ribeiro, 83, Sem Complemento, Copacabana, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22011-001,Rua Luminarias, 274, Sem Complemento, Jardim Das Bandeiras, São Paulo/SP, Brasil, 05439-000,Rua Assuncao, 71, Sem Complemento, Botafogo, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22251-030,Rua Pedroso Alvarenga, 660, Sem Complemento, Itaim Bibi, São Paulo/SP, Brasil, 04531-001,Rua Borges Lagoa, 1246, Sem Complemento, Vila Clementino, São Paulo/SP, Brasil, 04038-003,Avenida Fagundes Filho, 1097, Sem Complemento, Vila Monte Alegre, São Paulo/SP, Brasil, 04304-011,Rua General Goes Monteiro, 8, 8, Sem Complemento, Botafogo, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22290-905,Rua Inhambu, 532, Sem Complemento, Vila Uberabinha, São Paulo/SP, Brasil, 04520-011,Rua Ministro Armando De Alencar, 16, Sem Complemento, Lagoa, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22471-080,Rua Viuva Lacerda, 249, Sem Complemento, Humaitá, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22261-050,Rua Voluntarios Da Patria, 389, Sem Complemento, Botafogo, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22270-005,Rua Jardim Botanico, 192, Sem Complemento, Jardim Botânico, Rio De Janeiro/RJ, B
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 30,00Margem+1.329%60
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,07 (VP/cota R$ 30,00)
- ✗Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,07: desconto muito profundo costuma indicar inadimplência, vacância ou laudo desatualizado
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 0,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)33
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 0,0%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 0,0% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 0,0% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)0
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = -360,1%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield -360,1% abaixo do DY de 0,0%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- –Cap rate compatível com o segmentoCap rate não informado (comum em fundos de papel)
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado0
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.396.500,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 0,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.