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FIIObservar — não comprar agoraKINEA RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Multicategoria
Observar — não comprar agora
NÃO está boa para comprar hoje: margem de 2,0% contra os 10% exigidos. O ativo não tem defeito grave — está caro ou mediano para os critérios usados.
- ✓Score composto de 69/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 2,0% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Critérios consolidados de mercado
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 7,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,93)
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rodovia Fernão Dias, km 863, Algodão, Pouso Alegre - MG,Rod. Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 82 - Cabreúva - SP28,42,Rua Voluntários da Pátria, 113, Botafogo, Rio de Janeiro - RJ,Avenida Caminho de Goiás, 100, Rodovia Anhanguera, km 66, Jundiaí - SP,Rua Gomes de Carvalho, 1.195, Vila Olimpia, São Paulo - SP,Rua Diogo Moreira, 184, São Paulo - SP,Estrada da Lama Preta, 2.805, Santa Cruz, Rio de Janeiro - RJ,Rua do Níquel, 205, Parque Industrial, Itaquaquecetuba - SP,Avenida dos Andradas, 3000, Santa Efigênia, Belo Horizonte - MG,Avenida Parque Industrial, 580, Sumaré - SP,Av. Nações Unidas, 14.171 , São Paulo - SP,Rua Joaquim Floriano, 913, Itaim Bibi, São Paulo - SP,Avenida Paulista, 2.421, Bela Vista, São Paulo - SP,Rodovia Mogi-Dutra (SP-088), 11.100 (km 41,4), Mogi das Cruzes - SP,Rua Buenos Aires, 15, Centro, Rio de Janeiro - RJ,Av. Nações Unidas, 14.171 , São Paulo - SP,Rua Humaitá, 275, Humaitá, Rio de Janeiro - RJ,Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.830, São Paulo - SP
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 163,70Margem+8%82
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,93 (VP/cota R$ 163,70)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,93, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 7.718.000,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 146,72Margem-4%39
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 7,7%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 7,7% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 7,7% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)67
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,6%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,6% sustenta o DY de 7,7%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 8,1%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 4.293.780.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 7.718.000,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.