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FIIObservar — não comprar agora

KINEA HIGH YIELD CRI FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Multicategoria

Score geral

R$ 99,09

—

Fechamento do último pregão

Veredito de compra

Observar — não comprar agora

Confiança altaScore 77/100Margem 9%

NÃO está boa para comprar hoje: margem de 9,1% contra os 10% exigidos. O ativo não tem defeito grave — está caro ou mediano para os critérios usados.

A favor

✓Score composto de 77/100 nas metodologias aplicáveis
✓Cotado 9,1% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
✓Aprovado com nota alta por: Joel Greenblatt, Critérios consolidados de mercado

Confira você mesmo antes de comprar

→Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
→Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

✓Rendimento de 9,4% em 12 meses
✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP

1,00

Dividend yield

9,5%

FFO Yield

12,1%

Cap rate

0,0%

Vacância média

0,0%

Qtd. de imóveis

Valor de mercado

R$ 3,1 bi

Liquidez diária

R$ 3,3 mi

VP por cota

R$ 98,77

Rendimento/cota (12m)

R$ 9,58

FFO por cota

R$ 11,98

Preço do m²

R$ 0

Aluguel por m²

R$ 0

Gestão

Ativa

Últ. informe

31/03/2026

Mín. 52 semanas

R$ 87,84

Máx. 52 semanas

R$ 99,93

Avaliação detalhada por metodologia

▸

Desconto sobre o patrimônio

Benjamin Graham (adaptado)

Preço justo

R$ 99,09

Margem

✗Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 1,00 (VP/cota R$ 99,09)
✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 1,00, desconto dentro do razoável
✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 3.290.980,00

Premissas e limitações

• Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
• Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.

▸

Preço Teto por rendimento

Décio Bazin (adaptado)

Preço justo

R$ 117,05

Margem

+18%

✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 9,4%
✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 9,4% contra 10,0% de referência
✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 9,4% é plausível como renda recorrente

Premissas e limitações

• Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
• ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.

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Rentabilidade operacional (FFO)

Joel Greenblatt (adaptado)

100

✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 12,1%
✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 12,1% sustenta o DY de 9,4%
–Cap rate compatível com o segmentoCap rate não informado (comum em fundos de papel)

Premissas e limitações

• FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
• Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.

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Qualidade do portfólio

Critérios consolidados de mercado

100

–Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
–Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 3.088.940.000,00
✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 3.290.980,00

Premissas e limitações

• Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
• LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.