JSRE11

FIIEvitar

JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA

Multicategoria

Score geral

R$ 58,54

—

Fechamento do último pregão

Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 81/100Margem 43%

NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra

✕P/VP de 0,57: desconto dessa magnitude sinaliza inadimplência, vacância ou laudo desatualizado — não oportunidade

A favor

✓Score composto de 81/100 nas metodologias aplicáveis
✓Cotado 43,2% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Joel Greenblatt, Critérios consolidados de mercado

Confira você mesmo antes de comprar

→Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
→Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

✓Cotado 43,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,57)
✓Rendimento de 8,9% em 12 meses
✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição

Riscos que o desconto pode estar precificando

⚠P/VP de 0,57: desconto dessa magnitude costuma sinalizar problema no portfólio, não oportunidade

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP

0,57

Dividend yield

8,9%

FFO Yield

11,0%

Cap rate

15,6%

Vacância média

5,5%

Qtd. de imóveis

Valor de mercado

R$ 1,2 bi

Liquidez diária

R$ 3,3 mi

VP por cota

R$ 103,10

Rendimento/cota (12m)

R$ 5,28

FFO por cota

R$ 6,42

Preço do m²

R$ 7.532

Aluguel por m²

R$ 1.176

Gestão

Ativa

Últ. informe

31/03/2026

Mín. 52 semanas

R$ 56,07

Máx. 52 semanas

R$ 66,30

Endereço principal: Av. Das Nações Unidas, 14171, São Paulo - SP,Praia de Botafogo, 440, Botafogo, Rio de Janeiro - RJ,Av. Jornalista Roberto Marinho, 85, Cidade Monções, Sao Paulo - SP,Rua Eugênio de Medeiros, 303, Pinheiros, São Paulo - SP,Av. Das Nações Unidas, 14171, São Paulo - SP,Av. Paulista, 2064, Bela Vista, São Paulo - SP

Avaliação detalhada por metodologia

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Desconto sobre o patrimônio

Benjamin Graham (adaptado)

Preço justo

R$ 102,70

Margem

+75%

✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,57 (VP/cota R$ 102,70)
✗Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,57: desconto muito profundo costuma indicar inadimplência, vacância ou laudo desatualizado
✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 3.343.350,00

Premissas e limitações

• Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
• Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.

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Preço Teto por rendimento

Décio Bazin (adaptado)

Preço justo

R$ 64,91

Margem

+11%

✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 8,9%
✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 8,9% contra 10,0% de referência
✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 8,9% é plausível como renda recorrente

Premissas e limitações

• Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
• ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.

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Rentabilidade operacional (FFO)

Joel Greenblatt (adaptado)

100

✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 11,0%
✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 11,0% sustenta o DY de 8,9%
✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 15,6%

Premissas e limitações

• FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
• Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.

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Qualidade do portfólio

Critérios consolidados de mercado

100

–Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
–Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.215.720.000,00
✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 3.343.350,00

Premissas e limitações

• Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
• LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.