JASC11
FIIEvitarJASC RENDA VAREJO ESSENCIAL FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Varejo
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 6.824,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✓Score composto de 59/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 4,8% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 13,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,87)
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Baixa liquidez: R$ 6.824,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Avenida Antonio Cabral De Souza, 1660, Sem Complemento, Maranguape I, Paulista/PE, Brasil, 53444-360,Avenida Washington Soares, 3535, Sem Complemento, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, Brasil, 60811-341,Avenida Bezerra De Menezes, 1409, Sem Complemento, Parquelandia, Fortaleza/CE, Brasil, 60325-004,Avenida Pedro Lazar, 877, Sem Complemento, Cambeba, Fortaleza/CE, Brasil, 60822-240,Avenida Caxanga, 3942, Sem Complemento, Iputinga, Recife/PE, Brasil, 50731-005,Rua Quinze De Novembro, 202, Sem Complemento, Itaoca, Fortaleza/CE, Brasil, 60421-076,Avenida Santos Dumont, 1169, Sem Complemento, Aldeota, Fortaleza/CE, Brasil, 60150-161,Avenida Godofredo Maciel, 2540, Sem Complemento, Maraponga, Fortaleza/CE, Brasil, 60710-684,Avenida Santos Dumont - De 2400 A 4998 - Lado Par, 3030, Sem Complemento, Aldeota, Fortaleza/CE, Brasil, 60150-162,Avenida Bernardo Manuel, 11000, Sem Complemento, Mondubim, Fortaleza/CE, Brasil, 60761-740,Rodovia Ce-040, S/n, Sem Complemento, Coaçu, Eusébio/CE, Brasil, 61760-908,Avenida Sargento Herminio Sampaio, 2411, Sem Complemento, São Gerardo, Fortaleza/CE, Brasil, 60320-105,Vila Castro, 2540, Sem Complemento, Vila Peri, Fortaleza/CE, Brasil, 60730-190,Avenida Deputado Oswaldo Studart, 62, Sem Complemento, Fátima, Fortaleza/CE, Brasil, 60411-260,Avenida Bernardo Manuel - Ate 7801 - Lado Impar, 207, Sem Complemento, Serrinha, Fortaleza/CE, Brasil, 60741-605,Avenida Francisco Sa, 2670, Sem Complemento, Jacarecanga, Fortaleza/CE, Brasil, 60310-000,Avenida Cearenses, 2851, Sem Complemento, Presidente Kennedy, Fortaleza/CE, Brasil, 60355-504
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 114,94Margem+15%63
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,87 (VP/cota R$ 114,94)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,87, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 6.824,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 94,75Margem-5%38
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 7,6%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 7,6% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 7,6% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)67
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,9%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,9% sustenta o DY de 7,6%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 9,5%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado75
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 1,0%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)17 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 385.119.000,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 6.824,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.