IBBP11
FIIEvitarINVISTA BRAZILIAN BUSINESS PARK FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Logística
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕FFO Yield de 7,2% contra DY de 10,9%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
- ✓Score composto de 72/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 30,9% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 20,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,80)
- ✓Rendimento de 10,9% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Armazém B Unid. 04,EDIF.C ANTAR-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. C - Antares Unid. 11 e 12,Extrema, estado de Minas Gerais - Unidade Autônoma nº 01 do Edifício D,EDIF.A RUBI-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. A - Rubi Déa Unid. 01 a 06,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. I - Monet Unid. 30,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. C - Geminni Unid. 07 - A,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Armazém B Unid. 08,EDIF.G JEQUI-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. G - Jequitibá Unid. 42 a 44,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Armazém B Unid. 05,EDIF.C FALCA-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. C - Falcão Unid. 10 a 15,Extrema, estado de Minas Gerais - Unidade Autônoma nº 03 do Edifício D,EDIF.B ESTRE-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. B - Estrela de Magalhães Unid. 07 e 08,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. L - Camões Unid. 40 - A,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. F - Topázio Unid. 18,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edifício de Escritórios,EDIF.H MOGNO-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. H - Mogno Unid. 45 e 46,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Armazém B Unid. 06,EDIF.C GEM 8-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. C - Geminni Unid. 08 a 10,Extrema, estado de Minas Gerais - Unidade Autônoma nº 04do Edifício D,EDIF.B POLUX-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. B - Pólux Unid. 05 e 06,EDIF.A MESSI-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. A - Messier Unid. 01 a 04,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. I - Monet Unid. 29,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. A - AGUIA Unid. 01 a 03,Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Armazém B Unid. 07,EDIF.F JACAR-Avenida Tégula, 888, Ponte Alta. Atibaia - SP. Edif. F - Jacarandá Unid. 39 a 41
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 9,27Margem+25%85
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,80 (VP/cota R$ 9,27)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,80, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 370.076,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 10,15Margem+37%87
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 10,9%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 10,9% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 10,9% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)0
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,2%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,2% abaixo do DY de 10,9%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 4,9%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,2%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)25 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 559.250.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 370.076,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.