HTMX11
FIIEvitarHOTEL MAXINVEST FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Hotel
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕FFO Yield de 7,6% contra DY de 11,4%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
- ✓Score composto de 78/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 25,5% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 8,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,92)
- ✓Rendimento de 11,4% em 12 meses
- ✓Portfólio sem vacância reportada
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Avenida Roque Petroni Junior, 800, Sem Complemento, Jardim Das Acácias, São Paulo/SP, Brasil, 04707-000,Avenida Jandira, 1293, , Indianopolis, Sao Paulo/SP, Brasil, 04080-001,Rua Funchal, 281, Sem Complemento, Vila Olimpia, Sao Paulo/SP, Brasil, 04551-060,Avenida Ibirapuera, 2577, Sem Complemento, Indianopolis, Sao Paulo/SP, Brasil, 04029-200,Rua Iguatemi, 150, Sem Complemento, Itaim Bibi, Sao Paulo/SP, Brasil, 01451-010,Avenida Roque Petroni Junior, 800, Sem Complemento, Jardim Das Acacias, Sao Paulo/SP, Brasil, 04707-000,Rua Da Consolacao, 2303, Sem Complemento, Consolacao, Sao Paulo/SP, Brasil, 01301-100,Rua Doutor Nelson Libero, 1517, Sem Complemento, Cidade Moncoes, Sao Paulo/SP, Brasil, 04567-010,Avenida Jandira, 501, Sem Complemento, Indianopolis, Sao Paulo/SP, Brasil, 04080-001,Rua Ministro Nelson Hungria, 577, Sem Complemento, Vila Tramontano, São Paulo/SP, Brasil, 05690-050,Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3989, Sem Complemento, Itaim Bibi, São Paulo/SP, Brasil, 00004-538,Rua Fernandes Moreira, 1371, Sem Complemento, Chacara Santo Antonio Zona Sul, Sao Paulo/SP, Brasil, 04716-003,Avenida Paulista, 2355, Sem Complemento, Bela Vista, Sao Paulo/SP, Brasil, 01311-300,Rua Baronesa De Bela Vista, 801, Sem Complemento, Vila Congonhas, Sao Paulo/SP, Brasil, 04612-002,Avenida Nove De Julho, 3957, Sem Complemento, Jardim Paulista, Sao Paulo/SP, Brasil, 01407-000,Rua Fernandes Moreira, 1293, Sem Complemento, Chacara Santo Antonio Zona Sul, Sao Paulo/SP, Brasil, 04716-003,Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, 853, Sem Complemento, Cidade Moncoes, Sao Paulo/SP, Brasil, 04571-000,Rua Haddock Lobo, 294, Sem Complemento, Cerqueira Cesar, Sao Paulo/SP, Brasil, 01414-000,Rua Tavares Cabral, 61, , Pinheiros, Sao Paulo/SP, Brasil, 05423-030,Avenida Santo Amaro, 1411, Sem Complemento, Vila Nova Conceição, São Paulo/SP, Brasil, 04506-000
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 149,40Margem+9%82
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,92 (VP/cota R$ 149,40)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,92, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 491.594,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 195,52Margem+42%88
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 11,4%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 11,4% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 11,4% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,6%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,6% abaixo do DY de 11,4%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 10,0%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)20 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 396.969.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 491.594,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.