HSRE11
FIIBoa para comprarBTG PACTUAL RENDA URBANA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Outros
Boa para comprar
SIM, está boa para comprar: score 70/100 e desconto de 12,7% sobre o preço justo de consenso.
- ✓Score composto de 70/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 12,7% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Rendimento de 10,0% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Cidade de Recife, Pernambuco, na Avenida Conde da Boa Vista, 484,Cidade de Belo Horizonte, Minas Gerais, Avenida Presidente Carlos Luz, 3.001,Cidade de Vitória, Espírito Santo, na Avenida Jerônimo Monteiro, 1.000,Cidade de Belo Horizonte, Minas Gerais, Rua Goitacazes, 182,Cidade do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, na Avenida Dom Helder Câmara, 5.474,Av. Gustavo Paiva, 2990 - Maceió,Cidade de Salvador, Estado da Bahia, na Avenida Centenário, 2.992,Cidade do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, na Rua Barão de São Francisco, 236,Cidade de Duque de Caxias, Rio de Janeiro, na Praça Pacificador, 39,Cidade de Campinas, São Paulo, na Rua Treze de Maio nº 520,Cidade de Belém, Pará, na Travessa Padre Eutíquio, 1.078,Rua Antonio Afonso de Toledo, 512/ 465/ 595 - Jardim Sumare, Araçatuba- SP,Cidade de Belo Horizonte, Minas Gerais, na Avenida Cristiano Machado, 4.000,Cidade de Curitiba, Paraná, na Rua Brigadeiro Franco, 2.300,Cidade de Santo André, São Paulo, na Avenida Pereira Barreto nº 42,Cidade do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, na Rua do Ouvidor, 186,Cidade do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, na Avenida Nossa Senhora de Copacabana, 749,Cidade de Brasília, Distrito Federal, no Setor Comercial Sul Q.6, Asa Sul,Alameda dos Tabajaras nº 50, na Cidade do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro,Cidade de Niterói, Rio de Janeiro, na Rua Quinze de Novembro, 08,Cidade de Fortaleza, Estado do Ceará, na Avenida Washington Soares, 85,Cidade de Salvador, Estado da Bahia, na Avenida Centenário, 2.992
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 86,45Margem0%60
- ✗Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 1,00 (VP/cota R$ 86,45)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 1,00, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 3.788.500,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 108,49Margem+25%85
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 10,0%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 10,0% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 10,0% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,4%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,4% abaixo do DY de 10,0%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 9,8%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 769.295.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 3.788.500,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.