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GRUL11

FIIBoa para comprar

ICATU VANGUARDA GRU LOGÍSTICO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA

Logística

Score geral
81
R$ 8,25
—
Fechamento do último pregão
Veredito de compra

Boa para comprar

Confiança altaScore 81/100Margem 24%

SIM, está boa para comprar: score 81/100 e desconto de 24,2% sobre o preço justo de consenso.

A favor
  • ✓Score composto de 81/100 nas metodologias aplicáveis
  • ✓Cotado 24,2% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
  • ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Joel Greenblatt
Confira você mesmo antes de comprar
  • →Monoativo: todo o resultado depende de um único imóvel e de seu inquilino
  • →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

  • ✓Cotado 15,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,85)
  • ✓Rendimento de 10,5% em 12 meses
  • ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
  • ✓Portfólio sem vacância reportada

Riscos que o desconto pode estar precificando

  • ⚠Monoativo: todo o risco concentrado em um único imóvel

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP
0,85
Dividend yield
10,5%
FFO Yield
13,1%
Cap rate
13,6%
Vacância média
0,0%
Qtd. de imóveis
1
Valor de mercado
R$ 203,8 mi
Liquidez diária
R$ 262,2 mil
VP por cota
R$ 9,68
Rendimento/cota (12m)
R$ 0,88
FFO por cota
R$ 1,08
Preço do m²
R$ 3.377
Aluguel por m²
R$ 459
Gestão
Definida
Últ. informe
31/03/2026
Mín. 52 semanas
R$ 6,94
Máx. 52 semanas
R$ 8,95

Endereço principal: Pista aeroporto internacional de guarulhos

Avaliação detalhada por metodologia

▸
Desconto sobre o patrimônio
Benjamin Graham (adaptado)
Preço justo
R$ 9,71
Margem
+18%
84
  • ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,85 (VP/cota R$ 9,71)
  • ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,85, desconto dentro do razoável
  • ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 262.171,00
Premissas e limitações
  • • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
  • • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸
Preço Teto por rendimento
Décio Bazin (adaptado)
Preço justo
R$ 10,79
Margem
+31%
86
  • ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 10,5%
  • ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 10,5% contra 10,0% de referência
  • ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 10,5% é plausível como renda recorrente
Premissas e limitações
  • • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
  • • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸
Rentabilidade operacional (FFO)
Joel Greenblatt (adaptado)
100
  • ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 13,1%
  • ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 13,1% sustenta o DY de 10,5%
  • ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 13,6%
Premissas e limitações
  • • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
  • • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸
Qualidade do portfólio
Critérios consolidados de mercado
50
  • ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
  • ✗Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)1 imóveis no portfólio
  • ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 203.775.000,00
  • ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 262.171,00
Premissas e limitações
  • • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
  • • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.