FPNG11
FIIEvitarFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PEDRA NEGRA RENDA IMOBILIÁRIA - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Multicategoria
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 81,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✓Score composto de 33/100 nas metodologias aplicáveis
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Baixa liquidez: R$ 81,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua Paraiba, 550 25º and. Belo Horizonte MG,Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG,Rua Gonçalves da Guia, 8 - Itauna -MG,Rua Maria Luiza Santiago, 200 - Belo Horizonte MG,Rua Amazonas, 4338 - Belo Horizonte MG,Rua Antonio de Albuquerque, 195 - Belo Horizonte MG,Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG,R. Gonçalves Dias, 2400 e Av. Olegário Maciel, 1600
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 216,93Margem-47%21
- ✗Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 1,89 (VP/cota R$ 216,93)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 1,89, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 81,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)33
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 0,0%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 0,0% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 0,0% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 1,8%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 1,8% sustenta o DY de 0,0%
- ✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 3,2%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado50
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.247.810.000,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 81,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.