OfertAção
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FPAB11

FIIEvitar

PROJETO ÁGUA BRANCA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Escritórios

Score geral
49
R$ 197,00
-R$ 2,00 -1,01%
Cotação · —
Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 49/100Margem 53%

NÃO está boa para comprar: há 3 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra
  • ✕Liquidez de R$ 8.453,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
  • ✕P/VP de 0,56: desconto dessa magnitude sinaliza inadimplência, vacância ou laudo desatualizado — não oportunidade
  • ✕FFO Yield de 6,8% contra DY de 10,2%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
A favor
  • ✓Score composto de 49/100 nas metodologias aplicáveis
  • ✓Cotado 52,8% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
  • ✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin
Confira você mesmo antes de comprar
  • →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
  • →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

  • ✓Cotado 44,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,56)
  • ✓Rendimento de 10,2% em 12 meses

Riscos que o desconto pode estar precificando

  • ⚠P/VP de 0,56: desconto dessa magnitude costuma sinalizar problema no portfólio, não oportunidade
  • ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
  • ⚠Baixa liquidez: R$ 8.453,00 por dia

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP
0,56
Dividend yield
10,2%
FFO Yield
6,8%
Cap rate
9,5%
Vacância média
19,0%
Qtd. de imóveis
2
Valor de mercado
R$ 149,3 mi
Liquidez diária
R$ 8,5 mil
VP por cota
R$ 357,89
Rendimento/cota (12m)
R$ 20,65
FFO por cota
R$ 13,57
Preço do m²
R$ 4.072
Aluguel por m²
R$ 387
Gestão
Definida
Últ. informe
31/03/2025
Mín. 52 semanas
R$ 179,59
Máx. 52 semanas
R$ 218,82

Endereço principal: Avenida Francisco Matarazzo, 1500, Sem Complemento, Água Branca, São Paulo/SP, Brasil, 05001-100,Avenida Francisco Matarazzo, 1500, Sem Complemento, Água Branca, São Paulo/SP, Brasil, 05001-100

Avaliação detalhada por metodologia

▸
Desconto sobre o patrimônio
Benjamin Graham (adaptado)
Preço justo
R$ 355,36
Margem
+79%
56
  • ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,56 (VP/cota R$ 355,36)
  • ✗Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,56: desconto muito profundo costuma indicar inadimplência, vacância ou laudo desatualizado
  • ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 8.453,00
Premissas e limitações
  • • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
  • • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸
Preço Teto por rendimento
Décio Bazin (adaptado)
Preço justo
R$ 252,98
Margem
+27%
85
  • ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 10,2%
  • ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 10,2% contra 10,0% de referência
  • ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 10,2% é plausível como renda recorrente
Premissas e limitações
  • • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
  • • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸
Rentabilidade operacional (FFO)
Joel Greenblatt (adaptado)
33
  • ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 6,8%
  • ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 6,8% abaixo do DY de 10,2%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
  • ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 9,5%
Premissas e limitações
  • • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
  • • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸
Qualidade do portfólio
Critérios consolidados de mercado
0
  • –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 149.250.000,00
  • ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 8.453,00
Premissas e limitações
  • • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
  • • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.