FISC11

FIIEvitar

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SC 401 - RESPONSABILIDADE LIMITADA

Escritórios

Score geral

R$ 75,00

—

Fechamento do último pregão

Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 53/100Margem 26%

NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra

✕Liquidez de R$ 4.841,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota

A favor

✓Score composto de 52/100 nas metodologias aplicáveis
✓Cotado 26,4% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)

Confira você mesmo antes de comprar

→Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
→Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

✓Cotado 33,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,67)
✓Rendimento de 8,3% em 12 meses
✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição

Riscos que o desconto pode estar precificando

⚠Baixa liquidez: R$ 4.841,00 por dia

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP

0,67

Dividend yield

8,3%

FFO Yield

8,3%

Cap rate

10,6%

Vacância média

2,8%

Qtd. de imóveis

Valor de mercado

R$ 127,5 mi

Liquidez diária

R$ 4,8 mil

VP por cota

R$ 111,15

Rendimento/cota (12m)

R$ 5,34

FFO por cota

R$ 6,24

Preço do m²

R$ 10.181

Aluguel por m²

R$ 1.074

Gestão

Ativa

Últ. informe

31/03/2026

Mín. 52 semanas

R$ 50,46

Máx. 52 semanas

R$ 75,00

Endereço principal: Rodovia SC 401, KM 5,Rodovia SC 401, ao lado direito da rodovia no sentido Centro/Praia e ao lado direito do empreendimento SC-401 Square Corporate,Rua Alfredo Chaves, 1208 - Caxias do Sul/RS,Rodovia SC 401

Avaliação detalhada por metodologia

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Desconto sobre o patrimônio

Benjamin Graham (adaptado)

Preço justo

R$ 111,94

Margem

+49%

✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,67 (VP/cota R$ 111,94)
✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,67, desconto dentro do razoável
✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 4.841,00

Premissas e limitações

• Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
• Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.

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Preço Teto por rendimento

Décio Bazin (adaptado)

Preço justo

R$ 77,63

Margem

+4%

✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 8,3%
✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 8,3% contra 10,0% de referência
✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 8,3% é plausível como renda recorrente

Premissas e limitações

• Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
• ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.

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Rentabilidade operacional (FFO)

Joel Greenblatt (adaptado)

✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 8,3%
✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 8,3% sustenta o DY de 8,3%
✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 10,6%

Premissas e limitações

• FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
• Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.

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Qualidade do portfólio

Critérios consolidados de mercado

–Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
–Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 127.500.000,00
✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 4.841,00

Premissas e limitações

• Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
• LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.