FATN11
FIIEvitarBRC Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada
Multicategoria
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕FFO Yield de 5,2% contra DY de 7,8%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
- ✓Score composto de 64/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 10,0% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Critérios consolidados de mercado
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 18,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,82)
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua Tabapuã, 500,Av. das Nações Unidas, 11857,Av. das Nações Unidas, 10.989,Av. Paulista, 925 ,AL. Campinas, 457,Rua Álvaro Rodrigues, 182,Av. Paulista, 2022,Rua Pequetita, 215,Rua Professor Artur Ramos, 96,Rua Henri Dunant, 873,Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105,Rua Helena. 235,Av. Dr. Cardoso de Melo, 1666,Rua Fidêncio Ramos, 100,Rua Arizona, 1366,Rua Teixeira da Silva, 650/660,Rua Florida, 1738,Rua James Joule, 92,Av. Dr. Cardoso De Melo, 1855,Rua Tabapuã, 627,Avenida Doutor Cardoso de Melo, 1340,Rua Beira Rio, 57,Av. Luiz Carlos Berrini, 1461,Rua Funchal, 129,Rua James Joule, 92,Rua Fidêncio Ramos, 213 ,Rua Robert Bush, 45,67 e 235,Rua Arizona, nº 1349,Rua Helena, 218,Rua Helena, 260,Rua Funchal, 203,Rua Gomes de Carvalho, 1108,Alameda Itu, 852,Av. Angélica, 745,Rua Dr. Cardoso de Melo, 1855 ,Praça João Duran Alonso, 34,Rua Funchal, 573,Rua Dr. Cardoso De Melo, 1336,Rua Ibirajá, 244,Rua Gomes de Carvalho, 1329,Av. das Nações Unidas, 11.541,Rua Doutor Renato Paes de Barros, 717,Av. Brigadeiro Faria Lima, nº 1478,Rua Ribeiro do Vale, 152,Av. Paulista, 2022,Rua Luigi Galvani, 146,Av. Dr. Cardoso de Melo, 1608,Rua Sansão Alves dos Santos, 76,Rua Cristiano Viana, 401,Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 1.234,Rua Arizona, 1426,Rua Casa do Ator, 1117,Rua do Rócio, 220,Rua Princesa Isabel, 86 e 95,Avenida Paulista, 668,Rua Funchal, 513,Rua Gomes de Carvalho, 1306,Rua do Rócio, 351,Rua Fidêncio Ramos, 223,Avenida das Nações Unidas, 11.633
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 97,51Margem+22%84
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,82 (VP/cota R$ 97,51)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,82, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 2.342.250,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 78,46Margem-2%39
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 7,8%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 7,8% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 7,8% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 5,2%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 5,2% abaixo do DY de 7,8%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 9,5%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 540.391.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 2.342.250,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.