CXCO11
FIIEvitarCAIXA IMÓVEIS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Multicategoria
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 172.285,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✓Score composto de 67/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 38,2% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin, Joel Greenblatt
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 26,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,74)
- ✓Rendimento de 11,3% em 12 meses
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Baixa liquidez: R$ 172.285,00 por dia
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua 7 de setembro, nº1314, CEP 89010-204, BLUMENAU, SC,Rua dos Andradas, nº1000, CEP 90020-007, Porto Alegre, RS,Setor Bancario Sul, Quadra 1 Bloco L, PJ, nº28, CEP 70070-927, Brasília, DF,Rua José Loureiro, nº195, CEP 80010-000, Curitiba, PR,Av do contorno, nº8256, CEP 30170-050, Belo Horizonte, MG,Rua Pouso Alegre, nº2.342, CEP 31010-514, Belo Horizonte, MG,Av Brasil, nº6.266, CEP 85810-000, Cascavel, PR,Rua Barão de Melgaço, nº 3465, CEP 78005-300, Cuiabá, MT,Rua Bento Gonçalves, nº2463, CEP 93510-365, Novo Hamburgo, RS,Av Julio de Castilhos, nº1358, CEP 95010-000, Caxias do Sul, RS
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 95,50Margem+35%67
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,74 (VP/cota R$ 95,50)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,74, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 172.285,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 99,82Margem+41%88
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 11,3%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 11,3% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 11,3% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)100
- ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 13,1%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 13,1% sustenta o DY de 11,3%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 14,5%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado0
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 277.344.000,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 172.285,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.