CXAG11
FIIÓtima oportunidade de compraFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA AGÊNCIAS - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Varejo
Ótima oportunidade de compra
SIM, está boa para comprar: score 88/100 e desconto de 39,0% sobre o preço justo de consenso, sem impedimentos de solvência ou liquidez.
- ✓Score composto de 88/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 39,0% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Joel Greenblatt, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 32,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,68)
- ✓Rendimento de 10,5% em 12 meses
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
- ✓Portfólio sem vacância reportada
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: AV OSVALDO ARANHA, 1316, PORTO ALEGRE - RS,R DR SANTOS, 103, MONTES CLAROS - MG,PC APRIGIO DE TOLEDO, 16, ATIBAIA - SP,R CARVALHO DE SOUSA, 283, RIO DE JANEIRO - RJ,R DR LUCIO MALTA, 585, JACAREÍ - SP,R GAL BENTO MARTINS, 2926, URUGUAIANA - RS,R JACARANDA, 499, IPATINGA - MG,R JULIO DE CASTILHOS, 189, SANTA CRUZ DO SUL - RS,AV CESARIO DE MELO, 3166, RIO DE JANEIRO - RJ,R SAO JOSE, 667, PIRACICABA - SP,R. 7 DE SETEMBRO 1231, CACHOEIRA DO SUL - RS,R JULIO DE CASTILHOS, 915, OSÓRIO - RS,R JOSE ALBERTO PELUCIO, 63, BAEPENDI - MG,R DR SIQUEIRA, 342, MAGÉ - RJ,R JULIO DE CASTILHOS, 1029, LAJEADO - RS,AV NOSSA SENHORA DE COPACABANA, 427, RIO DE JANEIRO - RJ,AV PEDRO II, 244, SÃO LOURENÇO - MG,PC GIOVANI BREDA, 1916, SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP,R VER. MARINHO HEMETERIO OLIVEIRA, 80, QUEIMADOS - RJ,AV PARAGUASSU, 1725, CAPÃO DA CANOA - RS,R QUINZE DE NOVEMBRO, 570, PELOTAS - RS,AV BRIG.LUIS ANTONIO, 900, SÃO PAULO - SP,AV BARAO DO RIO BRANCO, 2340, JUIZ DE FORA - MG,AV TIRADENTES, 387, ARAGUARI - MG,AV RUI BARBOSA, 790, MACAÉ - RJ,AV DANIEL JARDIM DE GRISOLIA, 117, ITABIRA - MG,R CEL FALKENBACH, 951, SOLEDADE - RS,AV TERESOPOLIS, 3235, PORTO ALEGRE - RS,R MIGUEL PRISCO, 40, RIBEIRÃO PIRES - SP,R CEL. HORACIO ALVES PEREIRA, 225, ELÓI MENDES - MG,AV DOM HELDER CAMARA, 5.809, RIO DE JANEIRO - RJ
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 110,15Margem+47%89
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,68 (VP/cota R$ 110,15)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,68, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 278.550,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 98,03Margem+31%86
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 10,5%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 10,5% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 10,5% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)100
- ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 12,1%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 12,1% sustenta o DY de 10,5%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 13,4%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado75
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)31 imóveis no portfólio
- ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 156.588.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 278.550,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.