CPUR11
FIIObservar — não comprar agoraCAPITÂNIA HBC RENDA URBANA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
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Observar — não comprar agora
NÃO está boa para comprar hoje: score de 55 contra os 65 exigidos; margem de -0,0% contra os 10% exigidos. O ativo não tem defeito grave — está caro ou mediano para os critérios usados.
- ✓Score composto de 55/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Aprovado com nota alta por: Critérios consolidados de mercado
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Rendimento de 9,0% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Praca Quinze De Novembro, 111, Sem Complemento, Centro, Florianópolis/SC, Brasil, 88010-400,Rua Augusto Tolle, 470, Sem Complemento, Santana, Sao Paulo/SP, Brasil, 02405-000,Avenida Das Americas, 6205, Sem Complemento, Barra Da Tijuca, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22793-080,Avenida Pedro Linhares Gomes, 5765, Sem Complemento, Industrial, Ipatinga/MG, Brasil, 35160-291,Avenida Waldemar Alves, 230, Sem Complemento, São Vicente, Araçatuba/SP, Brasil, 16050-005,Quadra 206, Lote 02, Praça Tuim, Sul (águas Claras), Brasília/DF, Brasil, 00071-925,Avenida Getulio Vargas, 258, Sem Complemento, Bosque, Rio Branco/AC, Brasil, 69900-589,Rua Tito, 671, Sem Complemento, Vila Romana, Sao Paulo/SP, Brasil, 05051-000,Alameda Professor Lucas Nogueira Garcez, 2401, Sem Complemento, Jardim Paulista, Atibaia/SP, Brasil, 12947-000,Rodovia 168 E Na Estrada Linha Azul, Rodovia Rj 168, Sem Complemento, Rodovia Rj 168, Macaé/RJ, Brasil, 00027-910,Rua General Marcondes Salgado, 8-55, Sem Complemento, Centro, Bauru/SP, Brasil, 17010-040,Avenida Fabio Barreto, 263, Sem Complemento, Vila Tiberio, Ribeirao Preto/SP, Brasil, 14050-000,Rua Dos Carijos, 352, Sem Complemento, Centro, Belo Horizonte/MG, Brasil, 30120-064,Avenida Presidente Kennedy, 09, Sem Complemento, Centro, Diadema/SP, Brasil, 09913-000,Avenida Sao Camilo, 700, Sem Complemento, Granja Viana, Cotia/SP, Brasil, 06709-150,Avenida Governador Jorge Teixeira, 3500, Sem Complemento, Aeroporto, Porto Velho/RO, Brasil, 76803-250,Rua Coronel Ponciano De Mattos Pereira, 785, Lote Pte Fazenda Coqueiros Do Lot. Chácara N°101, Parque Dos Jequitibás, Dourados/MS, Brasil, 79839-600,Avenida Adolfo Pinheiro, 76, Sem Complemento, Santo Amaro, São Paulo/SP, Brasil, 04733-000
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 9,70Margem-12%55
- ✗Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 1,14 (VP/cota R$ 9,70)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 1,14, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 13.602.700,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 12,41Margem+12%62
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 9,0%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 9,0% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 9,0% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)0
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 6,8%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 6,8% abaixo do DY de 9,0%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 6,2%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 750.153.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 13.602.700,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.