CPSH11
FIIEvitarCAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA
Shoppings
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕FFO Yield de 3,4% contra DY de 12,3%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
- ✓Score composto de 79/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 36,6% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Décio Bazin, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 16,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,84)
- ✓Rendimento de 12,3% em 12 meses
- ✓Portfólio sem vacância reportada
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua Goncalves Crespo, 78, Sem Complemento, Tatuape, Sao Paulo/SP, Brasil, 03066-030,Avenida Washington Soares, 85, Sem Complemento, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, Brasil, 60811-900,Rua Goncalves Crespo, 78, Sem Complemento, Tatuape, Sao Paulo/SP, Brasil, 03066-030,Rodovia Presidente Dutra, S/n, Km 225, Porto Da Igreja, Guarulhos/SP, Brasil, 07034-911,Rodovia Castelo Branco, 0, Sem Complemento, Dona Catarina, Sao Roque/SP, Brasil, 18132-900,Avenida Praia De Belas, 1181, Sem Complemento, Praia De Belas, Porto Alegre/RS, Brasil, 90110-001,Alameda Xingu, 350, 200/350, Sem Complemento, Alphaville Industrial, Barueri/SP, Brasil, 06455-911,Br-116, Km 236, S/n, Sem Complemento, Operário, Novo Hamburgo/RS, Brasil, 93310-460
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 11,61Margem+19%84
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,84 (VP/cota R$ 11,61)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,84, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 4.959.090,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 15,04Margem+54%91
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 12,3%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 12,3% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 12,3% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 3,4%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 3,4% abaixo do DY de 12,3%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 11,6%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 0,0%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)8 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.200.850.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 4.959.090,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.