OfertAção
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CNES11

FIIEvitar

CENESP FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Escritórios

Score geral
42
R$ 1,29
R$ 0,00 0,00%
Cotação · —
Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 42/100Margem 194%

NÃO está boa para comprar: há 2 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra
  • ✕Liquidez de R$ 33.650,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
  • ✕P/VP de 0,20: desconto dessa magnitude sinaliza inadimplência, vacância ou laudo desatualizado — não oportunidade
A favor
  • ✓Score composto de 42/100 nas metodologias aplicáveis
  • ✓Cotado 194,2% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
Confira você mesmo antes de comprar
  • →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
  • →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

  • ✓Cotado 80,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,20)
  • ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição

Riscos que o desconto pode estar precificando

  • ⚠P/VP de 0,20: desconto dessa magnitude costuma sinalizar problema no portfólio, não oportunidade
  • ⚠Baixa liquidez: R$ 33.650,00 por dia

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP
0,20
Dividend yield
7,1%
FFO Yield
7,2%
Cap rate
26,5%
Vacância média
54,6%
Qtd. de imóveis
1
Valor de mercado
R$ 44 mi
Liquidez diária
R$ 33,7 mil
VP por cota
R$ 6,37
Rendimento/cota (12m)
R$ 0,09
FFO por cota
R$ 0,09
Preço do m²
R$ 138
Aluguel por m²
R$ 37
Gestão
Ativa
Últ. informe
31/03/2026
Mín. 52 semanas
R$ 1,13
Máx. 52 semanas
R$ 2,23

Endereço principal: Avenida Maria Coelho Aguiar, 215, Sem Complemento, Jardim Sao Luis, Sao Paulo/SP, Brasil, 05805-000

Avaliação detalhada por metodologia

▸
Desconto sobre o patrimônio
Benjamin Graham (adaptado)
Preço justo
R$ 6,45
Margem
+400%
60
  • ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,20 (VP/cota R$ 6,45)
  • ✗Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,20: desconto muito profundo costuma indicar inadimplência, vacância ou laudo desatualizado
  • ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 33.650,00
Premissas e limitações
  • • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
  • • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸
Preço Teto por rendimento
Décio Bazin (adaptado)
Preço justo
R$ 1,14
Margem
-12%
35
  • ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 7,1%
  • ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 7,1% contra 10,0% de referência
  • ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 7,1% é plausível como renda recorrente
Premissas e limitações
  • • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
  • • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸
Rentabilidade operacional (FFO)
Joel Greenblatt (adaptado)
67
  • ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,2%
  • ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,2% sustenta o DY de 7,1%
  • ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 26,5%
Premissas e limitações
  • • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
  • • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸
Qualidade do portfólio
Critérios consolidados de mercado
0
  • –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 44.033.900,00
  • ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 33.650,00
Premissas e limitações
  • • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
  • • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.