CFII11
FIIEvitarCF3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
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Evitar
NÃO está boa para comprar: há 2 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.
- ✕Liquidez de R$ 226,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
- ✕FFO Yield de 4,6% contra DY de 20,5%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
- ✓Score composto de 39/100 nas metodologias aplicáveis
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →DY de 20,5% provavelmente embute amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Rendimento de 20,5% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
- ⚠Baixa liquidez: R$ 226,00 por dia
- ⚠DY de 20,5% provavelmente inclui amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rua Minas de Prata, 30,Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.477, no 28º Subdistrito Jardim Paulista, Município de São Paulo, Estado de São Paulo,Rua Ampelio Dionizio Zocchi, 136, Bairro Cidade Jardim,Avenida Europa, 310,Rua Ana Vieira de Carvalho - Casa 4,Rua Ampelio Dionizio Zocchi, 136, Bairro Cidade Jardim,Rua Ana Vieira de Carvalho - Casa 8,Rua João Huss,520, Cidade de Londrina, no Estado do Paraná,Rua Ampelio Dionizio Zocchi, 136, Bairro Cidade Jardim
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 495,05Margem-1%40
- ✗Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 1,01 (VP/cota R$ 495,05)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 1,01, desconto dentro do razoável
- ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 226,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)67
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 20,5%
- ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 20,5% contra 10,0% de referência
- ✗Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 20,5% quase sempre embute amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
- • Preço teto NÃO calculado: um yield de 20,5% projetado como perpetuidade produziria um preço justo irreal.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 4,6%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 4,6% abaixo do DY de 20,5%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 7,4%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado0
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 63.159.500,00
- ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 226,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.