OfertAção
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CFHI11

FIIEvitar

CF2 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Multicategoria

Score geral
60
R$ 0,00
R$ 0,00 0,00%
Cotação · —
Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 60/100Margem 32%

NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra
  • ✕Liquidez de R$ 0,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
A favor
  • ✓Score composto de 60/100 nas metodologias aplicáveis
  • ✓Cotado 31,6% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
  • ✓Aprovado com nota alta por: Joel Greenblatt
Confira você mesmo antes de comprar
  • →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
  • →DY de 28,9% provavelmente embute amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente
  • →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

  • ✓Cotado 24,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,76)
  • ✓Rendimento de 28,9% em 12 meses
  • ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição

Riscos que o desconto pode estar precificando

  • ⚠Baixa liquidez: R$ 0,00 por dia
  • ⚠DY de 28,9% provavelmente inclui amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP
0,76
Dividend yield
29,0%
FFO Yield
59,0%
Cap rate
0,0%
Vacância média
0,0%
Qtd. de imóveis
4
Valor de mercado
R$ 1,9 mi
Liquidez diária
R$ 0
VP por cota
R$ 26,58
Rendimento/cota (12m)
R$ 19,72
FFO por cota
R$ 11,85
Preço do m²
R$ 0
Aluguel por m²
R$ 0
Gestão
Ativa
Últ. informe
30/09/2025
Mín. 52 semanas
R$ 10,38
Máx. 52 semanas
R$ 20,10

Endereço principal: Alameda Xingu, 512, Apto 1102, Alphaville - Barueri - SP, 6455030,Avenida das Naçoes Unidas, 14401, Chácara Santo Antonio, São Paulo - SP, 4730090,Avenida das Naçoes Unidas, 14401, Chácara Santo Antonio, São Paulo - SP, 4730090,Alameda Xingu, 512, Apto 902, Alphaville - Barueri - SP, 6455030

Avaliação detalhada por metodologia

▸
Desconto sobre o patrimônio
Benjamin Graham (adaptado)
Preço justo
R$ 26,45
Margem
+32%
66
  • ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,76 (VP/cota R$ 26,45)
  • ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,76, desconto dentro do razoável
  • ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 0,00
Premissas e limitações
  • • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
  • • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸
Preço Teto por rendimento
Décio Bazin (adaptado)
67
  • ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 28,9%
  • ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 28,9% contra 10,0% de referência
  • ✗Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 28,9% quase sempre embute amortização de cotas ou ganho de capital não recorrente
Premissas e limitações
  • • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
  • • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
  • • Preço teto NÃO calculado: um yield de 28,9% projetado como perpetuidade produziria um preço justo irreal.
▸
Rentabilidade operacional (FFO)
Joel Greenblatt (adaptado)
100
  • ✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 59,0%
  • ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 59,0% sustenta o DY de 28,9%
  • –Cap rate compatível com o segmentoCap rate não informado (comum em fundos de papel)
Premissas e limitações
  • • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
  • • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸
Qualidade do portfólio
Critérios consolidados de mercado
0
  • –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 1.901.460,00
  • ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 0,00
Premissas e limitações
  • • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
  • • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.