CEOC11

FIIEvitar

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CEO CYRELA COMMERCIAL PROPERTIES RESPONSABILIDADE LIMITADA

Escritórios

Score geral

R$ 41,05

—

Fechamento do último pregão

Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 63/100Margem 59%

NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra

✕Liquidez de R$ 11.841,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota

A favor

✓Score composto de 63/100 nas metodologias aplicáveis
✓Cotado 59,0% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin, Joel Greenblatt

Confira você mesmo antes de comprar

→Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
→Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

✓Cotado 40,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,60)
✓Rendimento de 12,1% em 12 meses
✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição

Riscos que o desconto pode estar precificando

⚠Baixa liquidez: R$ 11.841,00 por dia

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP

0,60

Dividend yield

12,1%

FFO Yield

13,7%

Cap rate

15,4%

Vacância média

0,0%

Qtd. de imóveis

Valor de mercado

R$ 74,5 mi

Liquidez diária

R$ 11,8 mil

VP por cota

R$ 68,46

Rendimento/cota (12m)

R$ 5,09

FFO por cota

R$ 5,63

Preço do m²

R$ 5.069

Aluguel por m²

R$ 781

Gestão

Definida

Últ. informe

31/03/2026

Mín. 52 semanas

R$ 36,86

Máx. 52 semanas

R$ 43,46

Endereço principal: Avenida Joao Cabral De Mello Neto, 850, 2º, 3º, 4º, 8º, 9º,10º,11º E 12º Andares, Barra Da Tijuca, Rio De Janeiro/RJ, Brasil, 22775-057

Avaliação detalhada por metodologia

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Desconto sobre o patrimônio

Benjamin Graham (adaptado)

Preço justo

R$ 68,42

Margem

+67%

✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,60 (VP/cota R$ 68,42)
✗Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,60: desconto muito profundo costuma indicar inadimplência, vacância ou laudo desatualizado
✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 11.841,00

Premissas e limitações

• Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
• Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.

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Preço Teto por rendimento

Décio Bazin (adaptado)

Preço justo

R$ 62,09

Margem

+51%

✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 12,1%
✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 12,1% contra 10,0% de referência
✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 12,1% é plausível como renda recorrente

Premissas e limitações

• Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
• ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.

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Rentabilidade operacional (FFO)

Joel Greenblatt (adaptado)

100

✓FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 13,7%
✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 13,7% sustenta o DY de 12,1%
✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 15,4%

Premissas e limitações

• FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
• Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.

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Qualidade do portfólio

Critérios consolidados de mercado

–Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
–Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 74.534.300,00
✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 11.841,00

Premissas e limitações

• Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
• LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.