OfertAção
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BVAR11

FIIEvitar

BRASIL VAREJO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Varejo

Score geral
44
R$ 1.144,33
—
Fechamento do último pregão
Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 44/100Margem 5%

NÃO está boa para comprar: há 3 condições que desqualificam a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra
  • ✕Liquidez de R$ 26,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
  • ✕FFO Yield de 4,1% contra DY de 11,9%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
  • ✕Vacância de 33,2% no portfólio: parcela relevante dos imóveis não gera receita
A favor
  • ✓Score composto de 44/100 nas metodologias aplicáveis
  • ✓Cotado 4,7% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
  • ✓Aprovado com nota alta por: Décio Bazin
Confira você mesmo antes de comprar
  • →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

  • ✓Rendimento de 11,9% em 12 meses

Riscos que o desconto pode estar precificando

  • ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
  • ⚠Vacância de 33,2% no portfólio
  • ⚠Baixa liquidez: R$ 26,00 por dia

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP
1,65
Dividend yield
11,9%
FFO Yield
4,1%
Cap rate
5,8%
Vacância média
33,2%
Qtd. de imóveis
36
Valor de mercado
R$ 715,8 mi
Liquidez diária
R$ 26
VP por cota
R$ 694,70
Rendimento/cota (12m)
R$ 132,98
FFO por cota
R$ 46,73
Preço do m²
R$ 6.869
Aluguel por m²
R$ 397
Gestão
Definida
Últ. informe
31/03/2026
Mín. 52 semanas
R$ 1.038,04
Máx. 52 semanas
R$ 1.144,33

Endereço principal: Rua do Comercio, 352 - Centro,Rua Visconde de Pirajá, 138 -A - Ipanema,Rua Major Facundo, 532 - Centro,Rua Imperatriz Terreza Cristina, 35 - Boa Vista,Rua Antonio João, 59 - Lj 14 e 15 - Centro,Rua Duque de Caxias, 222 - Santo Antonio,Rua Maciel Pinheiro, 185 - Centro,Rua dos Andradas, 1441 - Centro - Porto Alegre,Rua Senador Teodoro Pacheco, 1.074 - Centro,Rua da Azenha, 795, 807 e 811,Pça Ramos de Azevedo, 229,Av. Sete de Setembro, 740 - Centro,Av. Portugal, 221 - Centro,Av. Anhanguera, 5.520 - Bairro Setor Central,Rua João de Barros, 1812 - Encruzilhada ,Rua Antonio João, 59 - Lj 12 e 13 - Centro,Av. Portugal, 213 - Centro,Rua Nova, 163 - Bairro Santo Antonio,Rua 13 de Junho, 265 - Centro,Rua dos Andradas, 1307/1315 - Centro,Av. Jeronimo Monteiro, 299 - Centro,Rua Voluntários da Pátria, 167 - Centro,Rua Serra Dourada, 102 - S. Miguel Paulista,Av. Eduardo Ribeiro, 390 - Centro,Rua Grande, 517/523 - Centro,Rua Candido Mendes, 1.280 - Bairro Central,Rua Imperatriz Tereza Cristina, 57 - Boa Vista,Rua Manoel Correa, 76 - Centro,Rua Sete de Setembro, 12/34 - Boa Vista,Rua 13 de Junho, 265 e Rua Antonio Joao, 59 (lojas 01 a 11),Av. Sete de Setembro, 941-A - Centro,Rua Conselheiro João Alfredo, 68 - Centro,Av. 13 de Maio, 53 - Altos - Centro,Rua James Holland, 422 - Barra Funda,Av. Rio Branco, 637 - Cidade Alta,Rua Teodoro Sampaio, 2.382 - Pinheiros

Avaliação detalhada por metodologia

▸
Desconto sobre o patrimônio
Benjamin Graham (adaptado)
Preço justo
R$ 693,53
Margem
-39%
24
  • ✗Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 1,65 (VP/cota R$ 693,53)
  • ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 1,65, desconto dentro do razoável
  • ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 26,00
Premissas e limitações
  • • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
  • • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸
Preço Teto por rendimento
Décio Bazin (adaptado)
Preço justo
R$ 1.703,62
Margem
+49%
90
  • ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 11,9%
  • ✓Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 11,9% contra 10,0% de referência
  • ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 11,9% é plausível como renda recorrente
Premissas e limitações
  • • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
  • • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸
Rentabilidade operacional (FFO)
Joel Greenblatt (adaptado)
0
  • ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 4,1%
  • ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 4,1% abaixo do DY de 11,9%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
  • ✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 5,8%
Premissas e limitações
  • • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
  • • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸
Qualidade do portfólio
Critérios consolidados de mercado
50
  • ✗Vacância abaixo de 10%Vacância média = 33,2%
  • ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)36 imóveis no portfólio
  • ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 715.824.000,00
  • ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 26,00
Premissas e limitações
  • • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
  • • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.