OfertAção
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BTSI11

FIIEvitar

BTSP II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII RESPONSABILIDADE LIMITADA

Outros

Score geral
54
R$ 109,17
—
Fechamento do último pregão
Veredito de compra

Evitar

Confiança altaScore 54/100Margem 7%

NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.

Impedimentos — desqualificam a compra
  • ✕Liquidez de R$ 60,00/dia, abaixo do piso de R$ 200.000,00: saída difícil sem derrubar a cota
A favor
  • ✓Score composto de 54/100 nas metodologias aplicáveis
  • ✓Cotado 7,4% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
Confira você mesmo antes de comprar
  • →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
  • →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo

Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.

Por que aparece como oportunidade

  • ✓Cotado 12,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,88)
  • ✓Rendimento de 8,1% em 12 meses

Riscos que o desconto pode estar precificando

  • ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
  • ⚠Baixa liquidez: R$ 60,00 por dia

Histórico de preço

Carregando…

Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.

Consenso entre metodologias

Nota de 0 a 100 por escola

Margem sobre o preço justo

Positivo = cotado abaixo do valor estimado

Retorno por ano

Variação da cotação por ano-calendário

Indicadores fundamentalistas

P/VP
0,88
Dividend yield
8,1%
FFO Yield
7,2%
Cap rate
7,6%
Vacância média
0,0%
Qtd. de imóveis
5
Valor de mercado
R$ 695,8 mi
Liquidez diária
R$ 60
VP por cota
R$ 123,72
Rendimento/cota (12m)
R$ 8,76
FFO por cota
R$ 7,86
Preço do m²
R$ 2.061
Aluguel por m²
R$ 157
Gestão
Ativa
Últ. informe
31/03/2026
Mín. 52 semanas
R$ 100,89
Máx. 52 semanas
R$ 109,17

Endereço principal: Estrada Municipal de Areias, N.º 1.000, Bairro Mandu, Itapeva, Minas Gerais.,Avenida Eugênio Coneglian, N.º 3550, Bairro Distrito Industrial, Marília, São Paulo.,Rua África do Sul, N.º 2.280, Bairro Padre Mathias, Cariacica, Espírito Santo.,Rodovia Adauto Campo Dall’Orto, N.º 2.000, Bairro Nova Veneza, Sumaré, São Paulo.,Avenida Roberto Gusmão, N.º 1.000, Bairro Distrito Industrial, Cravinhos, São Paulo.

Avaliação detalhada por metodologia

▸
Desconto sobre o patrimônio
Benjamin Graham (adaptado)
Preço justo
R$ 124,06
Margem
+14%
63
  • ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,88 (VP/cota R$ 124,06)
  • ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,88, desconto dentro do razoável
  • ✗Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 60,00
Premissas e limitações
  • • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
  • • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸
Preço Teto por rendimento
Décio Bazin (adaptado)
Preço justo
R$ 110,53
Margem
+1%
60
  • ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 8,1%
  • ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 8,1% contra 10,0% de referência
  • ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 8,1% é plausível como renda recorrente
Premissas e limitações
  • • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
  • • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸
Rentabilidade operacional (FFO)
Joel Greenblatt (adaptado)
33
  • ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,2%
  • ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,2% abaixo do DY de 8,1%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
  • ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 7,6%
Premissas e limitações
  • • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
  • • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸
Qualidade do portfólio
Critérios consolidados de mercado
50
  • –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
  • ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 695.845.000,00
  • ✗Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 60,00
Premissas e limitações
  • • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
  • • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.