BRCO11
FIIObservar — não comprar agoraBRESCO LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Logística
Observar — não comprar agora
NÃO está boa para comprar hoje: score de 64 contra os 65 exigidos; margem de 5,0% contra os 10% exigidos. O ativo não tem defeito grave — está caro ou mediano para os critérios usados.
- ✓Score composto de 64/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 5,0% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Rendimento de 8,6% em 12 meses
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
- ⚠Vacância de 12,6% no portfólio
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Avenida Helio Ossamu Daikuara nº 1.135, Embu das Artes - SP,Rod. BA-535. km 23, Lauro de Freitas - BA,Rua Olympia Semeraro, nº 381, 675 e 737, São Paulo - SP,Rua Eugênia S. do Rosário, 2800, Londrina - PR,Avenida D com acesso a Rodovia Presidente Dutra, KM 298, Resende - RJ,Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, nº 1606, Itupeva - SP,Avenida Tabai-Canoas (BR 386), nº 1.200, Canoas - RS,Estrada Turística do Jaraguá, nº 50, Jaraguá, São Paulo - SP,Via de Acesso II da BR 324 - Simões Filho - BA,Rod. BR 104 km 57, s/n - Murici - AL,Avenida Wilson Tavares Ribeiro, nº 1.651 - Contagem - MG,Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto nº 1936 - Itupeva - SP,Rua Sergio Fernandes Borges Soares, 1000 - Campinas - SP,Rua Henry Ford, 803 - Osasco - SP
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 116,31Margem+2%80
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,98 (VP/cota R$ 116,31)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,98, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 5.193.750,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 123,10Margem+8%62
- ✓Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 8,6%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 8,6% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 8,6% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)33
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,2%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,2% abaixo do DY de 8,6%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 7,6%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado75
- ✗Vacância abaixo de 10%Vacância média = 12,6%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)14 imóveis no portfólio
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 2.054.070.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 5.193.750,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.