AJFI11
FIIObservar — não comprar agoraAJ MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Shoppings
Observar — não comprar agora
NÃO está boa para comprar hoje: score de 64 contra os 65 exigidos; margem de 9,1% contra os 10% exigidos. O ativo não tem defeito grave — está caro ou mediano para os critérios usados.
- ✓Score composto de 64/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Cotado 9,1% abaixo do preço justo de consenso (mediana das metodologias com preço justo)
- ✓Aprovado com nota alta por: Benjamin Graham, Critérios consolidados de mercado
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Por que aparece como oportunidade
- ✓Cotado 26,0% abaixo do valor patrimonial (P/VP 0,74)
- ✓Resultado operacional cobre integralmente a distribuição
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Rodovia BR-470, nº 3000, Salto Norte - 89065-800, Blumenau - SC,Rodovia BR-470, nº 3000, Salto Norte - 89065-800, Blumenau - SC,Av. Rolf Wiest, n° 333 , Bom Retiro - 89223-005, Joinville - SC, ,Esquina Rod. SC 281, Distrito Industrial - 88104-801, Grande Florianópolis - SC,R. Sete de Setembro, n° 1213 , Centro - 89010-911, Blumenau - SC, ,Av. Jorge Elias de Lucca, nº 765, Nossa Senhora da Salete - 88813-901, Criciúma - SC,Av. Santa Catarina, nº 1, Estados - 88339-005, Balneário Camboriú - SC,Av. Jorge Elias de Lucca, nº 765, Nossa Senhora da Salete - 88813-901, Criciúma - SC,Av. Rolf Wiest, n° 333 , Bom Retiro - 89223-005, Joinville - SC, ,R. Sete de Setembro, n° 1213 , Centro - 89010-911, Blumenau - SC, ,Esquina Rod. SC 281, Distrito Industrial - 88104-801, Grande Florianópolis - SC,Av. Santa Catarina, nº 1, Estados - 88339-005, Balneário Camboriú - SC
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 11,05Margem+35%87
- ✓Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 0,74 (VP/cota R$ 11,05)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 0,74, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 200.399,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de tijolo: o VP reflete laudos de avaliação dos imóveis, atualizados periodicamente e sujeitos a defasagem.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 6,79Margem-17%33
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 6,6%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 6,6% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 6,6% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)67
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 7,8%
- ✓Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 7,8% sustenta o DY de 6,6%
- ✓Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 9,8%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado75
- ✓Vacância abaixo de 10%Vacância média = 3,3%
- ✓Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)12 imóveis no portfólio
- ✗Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 275.061.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 200.399,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.