ADSH11
FIIEvitarAD SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
Multicategoria
Evitar
NÃO está boa para comprar: há uma condição que desqualifica a compra, independente do desconto no preço.
- ✕FFO Yield de 0,3% contra DY de 1,8%: o rendimento atual não é sustentado pela operação e deve cair
- ✓Score composto de 43/100 nas metodologias aplicáveis
- ✓Aprovado com nota alta por: Critérios consolidados de mercado
- →Fundo de papel/híbrido: parte do rendimento pode ser correção monetária do principal, não renda real
- →Relatório gerencial mais recente: concentração de inquilinos, prazo dos contratos e alavancagem do fundo
Este veredito é a aplicação mecânica de critérios públicos sobre indicadores dos últimos 12 meses. Não avalia governança, contratos, posição competitiva nem o encaixe na sua carteira, e não é recomendação de investimento.
Riscos que o desconto pode estar precificando
- ⚠Distribui mais do que gera de resultado operacional — rendimento pode cair
Histórico de preço
Linhas tracejadas: preço justo estimado por cada metodologia.
Consenso entre metodologias
Nota de 0 a 100 por escola
Margem sobre o preço justo
Positivo = cotado abaixo do valor estimado
Retorno por ano
Variação da cotação por ano-calendário
Indicadores fundamentalistas
Endereço principal: Lote 2L1A, bairro Boa Vista, na cidade de São Gonçalo, estado do Rio de Janeiro, CEP: 24446-240, Rua Tocantins, área 4, bairro Boa Vista, na cidade de São Gonçalo, estado do Rio de Janeiro,Rua Tocantins, área 5, bairro Boa Vista, na cidade de São Gonçalo, estado do Rio de Janeiro,Avenida São Gonçalo, nº 100, Bairro Boa Vista, cidade de São Gonçalo, Estado do Rio de Janeiro, CEP 24446-310,Avenida Frederico Marques, bairro Boa Vista, na cidade de São Gonçalo, estado do Rio de Janeiro, CEP: 24446-240,Avenida Afonso Vaz de Melo, nº 640, cidade de Belo Horizonte, estado de Minas Gerais
Avaliação detalhada por metodologia
▸Desconto sobre o patrimônioBenjamin Graham (adaptado)Preço justoR$ 10,09Margem-7%57
- ✗Negociado abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1)P/VP = 1,08 (VP/cota R$ 10,09)
- ✓Desconto não é sinal de deterioração (P/VP > 0,6)P/VP = 1,08, desconto dentro do razoável
- ✓Liquidez suficiente para entrar e sairLiquidez diária média = R$ 13.626.800,00
- • Preço justo = valor patrimonial por cota. Comprar abaixo dele é adquirir o patrimônio com desconto.
- • Fundo de papel/híbrido: o VP reflete a marcação dos títulos (CRI), que responde rápido a juros e a inadimplência — o P/VP aqui é mais volátil e menos conservador que em fundos de tijolo.
▸Preço Teto por rendimentoDécio Bazin (adaptado)Preço justoR$ 2,43Margem-78%20
- ✗Yield ≥ 8%DY dos últimos 12 meses = 1,8%
- ✗Yield supera a taxa livre de risco (10,0%)DY 1,8% contra 10,0% de referência
- ✓Yield não é anormalmente alto (< 20%)DY de 1,8% é plausível como renda recorrente
- • Preço teto = rendimento por cota (12 meses) ÷ 8%.
- • ATENÇÃO: parte do rendimento distribuído por fundos de papel pode ser correção monetária do principal, não renda real. Em fundos de desenvolvimento, pode ser devolução de capital.
▸Rentabilidade operacional (FFO)Joel Greenblatt (adaptado)0
- ✗FFO Yield acima da taxa livre de risco (10,0%)FFO Yield = 0,3%
- ✗Resultado operacional cobre a distribuiçãoFFO Yield 0,3% abaixo do DY de 1,8%: o fundo distribui mais do que gera operacionalmente
- ✗Cap rate compatível com o segmentoCap rate = 0,3%
- • FFO (Funds From Operations) é o caixa gerado pela operação imobiliária, sem depreciação e sem ganho de venda de ativos — o equivalente mais honesto ao 'lucro' de um FII.
- • Distribuir acima do FFO por vários semestres consome o patrimônio do fundo.
▸Qualidade do portfólioCritérios consolidados de mercado100
- –Vacância abaixo de 10%Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- –Portfólio diversificado (mais de 1 imóvel)Não aplicável a fundos de papel/híbridos
- ✓Patrimônio acima de R$ 300 milhõesValor de mercado = R$ 504.420.000,00
- ✓Liquidez diária adequadaLiquidez diária média = R$ 13.626.800,00
- • Fundos maiores e mais líquidos têm spread menor e sofrem menos com resgates de grandes cotistas.
- • LIMITAÇÃO: qualidade do gestor, prazo dos contratos de locação, concentração em um único inquilino e alavancagem via CRI não são capturados por estes indicadores.